楼市泡沫几成共识

　　近期，中央有关部门针对房地产市场频频出招，但北京、上海一线城市房价为何“高烧不退”？“中国楼市是否有泡沫？”是每一个购房者、投资投机者、开发商、金融监管者等方方面面关注的话题，尽管在博鳌论坛上，银监会主席刘明康做出了“有足够的‘弹药'可以抵御房地产市场下行风险”的表态，然而，一组最新的统计数据却让人们悬着的心难以放下。

刘明康：政策需兼顾结构调整和民生

　　2010年，中国银行业将会保持怎样的信贷增长规模？如何有效控制房地产风险？银行业会重点关注哪些风险？在管理通胀预期方面又将扮演怎样的角色？刘明康表示，总体看，房地产调控要兼顾国家产业结构调整和民生两方面，促进房地产行业稳健发展。

哈继铭：房地产避免泡沫难度很大

　　中金公司首席经济学家哈继铭认为，今年消费将在全球经济复苏中起到更为重要的作用。我国的房价仍有上涨动能，避免泡沫难度很大。

二三线楼市还有五年繁荣

　　对于二三线城市的房价，业界人士均表示，中国城市的房地产市场呈现一个梯队现象，一线城市在基本开发完毕后，二线城市就会跟随一线城市的道路发展，尤其对于前期不是特别疯狂的二、三线城市，其房价在这一两年内还要继续增长

　3月中旬以来，一线城市迎来房价的新一轮上涨，北京、上海等地七成以上项目开盘价格同比翻番，整体均价环比涨幅超过25%。与此同时，股票市场地产板块经历短时间反弹后又陷入调整，申万地产指数在5个交易日内连续下跌，累计跌幅接近10%。

　　 对于这种背离走势，业内人士认为，鉴于房地产市场可能出现过热，不排除政府未来会加大针对房地产市场的调控政策，特别是国务院《政府工作报告》重点落实九大部门分工房地产工作，坚决遏制房价过快上涨的表态，投资者也普遍预期决策层将推出限制房价上涨的政策，比如开征物业税，及上调房贷首付比例等，均导致主力资金回避地产股。政策预期如利剑悬头，给地产股的估值造成了较大压力。

　　为遏止房价涨幅过快，可能会有新的楼市调控政策出台，而此前出台的调控政策在力度上也会继续加强。中国商业地产联盟秘书长王永平则表示，未来房价上涨压力会继续加大。

　　　　　　　住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨

　　住房城乡建设部１３日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

历史回顾：07年调控期地产股走势与房价背离

　　回到至今还令我们记忆犹新的07年，央行连续五次加息，特别是最后两次加息间距不到一个月；自8月7日起至全年，国务院发布了《24号文》在内的多项政策法规，但是，房地产过热的始终没有没有被投资者所担忧，越调控越涨。

　　上图为2002年到2006年地产股走势与房价走势对比。2003年局部地区已经出现投资过热，商品房结构不合理，房价上涨过快等现象，但实质性的调控政策一直到2005年房价飙涨的时候才集中到来。期间，调控预期与政策的交替作用，明显使得03年之后，房价与股价出现背离，房价越调越涨，股价频受打压。回到当前，历史或惊人的相似。【全文】

经验总结：房价与股价关联度不高

　　我们从历史走势来看，楼市价格与地产股表现并不存在显著的相关性。从趋势上看，地产股的变化要先于房价的变化。其中04年1月-05年2月可以当做特例除外。

　　近日中央媒体的 “接力”炮轰高房价，成为了股市房地产板块近期下跌的主要原因之一。因此，从效果来看，央媒的炮轰对房地产市场和购房者心理也产生了一定的影响。而就在央媒炮轰房地产的时候，再传出“发改委称进一步加强地产调控及央媒齐轰楼市”，股市地产板块再次遭遇政策利空，地产股连续两日大幅调整，明显拖累指数。

调控预期增强地产股持续走弱

　　近期房地产股的疲软走势，与当前针对房地产及房价的舆论背景有着极大的关联。如日前有媒体报道称，上海拟对住房保有环节征税，且基本方案已经敲定。在征收办法上，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。

注:数据来源：wind 德邦证券研究所

　　根据 wind 预测，2010-2011 年房地产行业（SW房地产开发行业）的净利润同比增长分别为 61.78%和 30.11%。2010年预测的PE为18倍，从盈利的确定性和估值水平来看，在23个行业中具有优势。【全文】

注:数据来源：wind 德邦证券研究所

　　 目前经营性现金流状况为过去４年中最好一年，扣除预收账款的资产负债表仅
为 50%，另外，09年预收账款锁定率达到 56%（根据wind预测的10 年行业总收入）。
尽管我们预计房地产企业股权融资放开的进度还会延后，但是短期内行业没有太大的财
务风险。 【全文】

数据来源：Wind、华泰证券研究所

数据来源：Wind、华泰证券研究所

　　相对于房地产上市公司良好的财务状况，其估值则处于偏低的水平。按几家龙头公司的
09 年业绩计算，其市盈率仅 20 倍左右，处于历史中间水平，并且低于目前市场多数板块
的估值水平。

数据来源：Wind 华泰证券研究所

地产估值早已进入安全边际 但并不排除进一步向下

　　虽然地产估值早已进入安全边际，但我们并不排除进一步向下的可能。鉴于政策出台及后市方向选择的不确定性，我们建议投资者对整个行业保持中性的态度。但对部分有业绩支撑及业务重点在二三线城市的二三线地产公司，可逢低少部分介入。尽管龙头地产公司在抵御整体行业风险的能力要大于区域重点公司，但在业绩的持续性及爆发力方面，二三线地产公司的潜力更大。

　　目前房价仍在上扬，而房地产股却在预期影响之下急速下跌。在众多房地产公司估值进入历史较低水平的背景下，资金的大肆出逃又是否正常？
　　不过，由于受未来有可能出台更严厉的调控措施预期的影响，预计地产股下跌势头难以止住。据统计，4月6日以来，房地产板块累计流出资金202.1亿元，机构撤离的迹象明显，机构在行为上集体看空，说明未来地产股仍有下行的风险。

注：房地产行业3月份以来累计资金流量状况 数据来源：全景网

　　房地产业：下跌空间有限 等待一触即发的反弹

　　３月开始，实体成交超预期。从跟踪的重点城市来看，上周商品住宅周成交量基本恢复到09年全年的周平均水平，武汉重庆等二线城市的周成交量已超过09年的周平均水平。恐慌性抢购的现象再次出现。而房价并没有受到政策调控的影响，继续上升。

　　房地产：关于试点征收住宅保有房产税传闻点评

　　对于房地产股票的投资来说，重要的是判断政府将出台什么样的政策，也不是判断什么时间出台政策，而是政策面的趋势是什么？目前量价齐升、房价普涨的格局是否可持续？因为房地产股票投资的大的收益一定和趋势判断有关。

　　房地产：等待调整企稳 选择优势蓝筹

　　维持行业同步大市-A评级。前期多只个股反弹已有一定幅度，加之最近对政策的担忧加大，板块进入调整，建议在调整企稳后选择具有综合优势的蓝筹。关注地集团、栖霞建设、新湖中宝、苏宁环球。

　　房地产业：地产央企整合加速 谁将受益

　　地产央企整合限制部分资金流入地产行业，短期有利于促使楼市，特别是土地市场的降温。更为重要的是，央企整合将进一步提高行业集中度，以地产为主业的央企有望从资源整合中受益。

　　房地产业：楼市超预期回暖或成为短期反弹催化剂

　　由于目前房地产行业仍是调控的对象，政策犹如悬在房地产头上的一把剑，随时有可能落下来。因此，楼市的反弹也将带来地产股的反弹，但仅仅是短期的反弹，难以形成趋势性的反转，可短期参与。

　　房地产业：刚性需求如饥似渴 地产股反弹将持续

　　期待政策“疏而不堵”，相信调控不会矫枉过正房地产现阶段仍是经济支柱，对经济增长、就业以及地方财政收入的贡献不可忽视，行业平稳发展符合宏观经济整体利益。同时，开发商作为供应的主体，过分打压只会使其积极性下降而导致供应减少。

　　房地产业：长期影响偏负面 短期影响较弱

　　物业税征收，商业地产可能先接招从目前现状来看，物业税在商业地产上先期试行可能性较大。因为商业地产的产权明晰，涉及范围小。同时，在商业地产试行的过程中，也可以给住宅市场传达信号，稳定预期来遏制投资投机。

　　地产板块：地产股反弹趋势将持续

　　我们认为布局地产股反弹的时机已经来临，建议投资者由前期的低配加仓至标配，看好区域及全国龙头，推荐“云天星球”、“保招万金”、首开股份、北京城建等品种。

　　房地产业：调控初见成效 估值有望回升

　　房地产上市公司普遍财务状况良好，现金流量和资产负债水平有很大改善，高预收款和毛利率有望反弹使得地产股2010年业绩高增长有较大可能，而经过前期的下跌，地产股股价已经对利空政策有了比较充分的反映，目前估值水平偏低。

　　房地产业：关注二三线城市房企的投资机会　

　　重点关注二三线城市房地产市场快速发展带来的投资机会。相比一线城市，二三线城市房价水平相对较为合理，自住需求占比较大，所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市。

　　房地产业：增持绝对收益更为明确的二三线公司

　　近期机构一定程度增加了地产的配置比例，一线公司表现出一定相对收益，但绝对收益不高，短期内一线公司仍较难有明显绝对收益，我们认为重估值较高且项目位于二三线城市的公司绝对收益会更明确。

　　房地产业：1-2月全国房地产市场运行情况数据点评

　　经过前期的持续调整，目前房地产企业估值水平明显下降，从已经公布2009年年报的公司来看，2009年房价的快速提高和预收账款的大幅增长在很大程度上确保2010年房地产上市公司毛利率的提高和业绩的增长，建议重点关注龙头公司。

　　房地产业：放开手脚 布局地产股

　　提高行业评级，建议布局地产股反弹，看好全国及区域龙头基于上述理由，以及日益增强的人民币升值预期，我们认为布局地产股反弹的时机已经来临，建议标配，看好区域及全国龙头。