| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2010年04月13日 14:29 |
作者： |
郑庆平;黄玉梅 |
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撰写时间： |
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3月开始，实体成交超预期。从跟踪的重点城市来看，上周商品住宅周成交量基本恢复到09年全年的周平均水平，武汉重庆等二线城市的周成交量已超过09年的周平均水平。恐慌性抢购的现象再次出现。而房价并没有受到政策调控的影响，继续上升。
成交回暖或在二季度继续。4、5月份销售旺季，开发商积极备战五一销售，预计二季度供应会相对增加。在人民币升值、通货膨胀的预期下，购房者对房价的预期短期内不会改变，二季度成交量还将继续上升。
市场与政策的博弈继续。我们认为，在中国经济―调结构‖的大背景下，房地产行业面临的政策环境将长期偏紧。短期来看，09年底以来调控政策的效果甚微，实体基本面回暖的同时，调控政策的预期还将继续。新的政策预期主要聚焦在房地产税制改革和征收上。
物业税近期推出的可能性较小，与之功能类似的房产税可能将取而代之先行推出。从重庆的特别消费税和上海的住宅保有税提案来看，先行征收房产税的可能性较大。我们认为如果征收房产税(假设仅对二套房)，短期内的影响可能有二种，一种是投资房释放供应，价格小幅下跌，成交量放大；一种是不影响交易市场，税负转嫁到租赁市场，使得住房租金大幅提高。在住房刚性需求旺盛的背景下，其影响并非完全悲观的。
房地产股估值基本反映了对新的调控政策的负面影响，由于业绩增长确定，下跌空间有限。房地产股在过去几个月的盘整中，一直在寻找估值提升的理由。在市场与政策的较量中，股价在猜测政策面前还是显得较为脆弱。市场或许就在等待一个明朗的政策环境。
投资策略：我们认为二季度地产股存在反弹行情。看好三类公司：（1）随着行业调控趋紧，行业集中度将逐步提升，有充足资金、充足的低价土地储备，管理和品牌能力强的房地产企业将长期获益。推荐保利地产，福星股份；（2）开发节奏把握较好，未来两年业绩确定的公司。推荐冠城大通；（3）由于土地的稀缺性，以及地方财政制度问题，受益于土地增值的公司。推荐云南城投，中天城投，关注黑牡丹。
（具体内容请见附件）
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