| 来源： |
东莞证券研究所 |
发布时间： |
2010年03月31日 13:38 |
作者： |
陈桂柳;黄凡 |
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撰写时间： |
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事件：国务院新闻办公室定于2010年3月29日（星期一）下午15时举行新闻吹风会，请发展改革委、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部、农业部有关负责人介绍中国城镇化发展的有关情况，并答记者问。发布会上，关于物业税的问题，国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示，我们在加快物业税、不动产税政策出台的进程，实际上在一些地方已经在搞试点空转。
点评：1.物业税是未来的发展趋势，但是实转的可能性近两年应该无法推行物业税又称“财产税”或“土地税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产升值而提高。从国际惯例和中国目前房地产形势来看，物业税是未来长远的趋势。自2003年以来，物业税“空转”工作在北京、辽宁、宁夏、重庆、深圳等试点省市已经开展了6年多。所谓“空转”，即模拟评税，是虚拟意义上的资金循环。虽然未实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同。但是从实际推行难度来说，物业税由空转转为实转近两年无法成型。首先物业税在中国作为一种新的税种，其建立过程必须经过人大等各种立法程序，而且如果物业税，那么也意味着以土地税为代表的一些房地产税种就有必要合并或者取消，房地产税种不下几十种，这涉及到一些法律法规的制定和废止，实际操作过程非常复杂。其二物业税涉及到一些专业性的难题，如信息不全面、经验不足、人力不足、物业估值、评估师缺乏、估价标准不一等一系列问题。举例来说，物业税的征收必须建立在对房屋的正确估价上，但是我们的相关的估价师远远不够。而且物业税的征收很可能要建立在信用制度较为健全的基础上，而中国相关制度还比较缺失。最后物业税的征收涉及较多的利益群体，例如购房人、地方政府、开发商等等，大到利益分配，小到缴费方式都需要协调。
2．开征物业税对房价影响较为明显开征物业税，最明显的就是增加房地产持有阶段的成本，在当前中国房市投机盛行，空置率较高，租金回报率较低的情况下，开征物业税将增加购房者的持有成本，使得囤积房屋的情况减少，加快房屋流转，空置房源受物业税影响将被激活,流向房产交易市场，增加市场供给。由于持有环节的负担加重，也会抑制一部分的投资需求。需求和供给共同影响，使得房价有下降动力。另外一方面物业税的实施将房地产一些繁复的税负分期支付，均摊到房产持有阶段,那么相对来说地产商开发成本就会下降，房价也有下降空间。
3.物业税征收，商业地产可能先接招从目前现状来看，物业税在商业地产上先期试行可能性较大。因为商业地产的产权明晰，涉及范围小。同时，在商业地产试行的过程中，也可以给住宅市场传达信号，稳定预期来遏制投资投机；另一方面，也给未来住宅市场的物业税征收起到探路的作用，不过物业税最终的征收仍将以住宅地产为主。
4.对地产股长期影响偏负面，但是短期影响较弱只要开征物业税，不管税率多高，税基如何，都会对心理预期、市场心态产生较大的影响，而地产行业的金融属性，也将直接受到这种预期的影响。物业税的征收长期来看对行业影响偏负面，但是我们认为对中国而言，开征物业税将是一项非常复杂和艰巨的任务，至少近两年并无法成形，目前主流地产股2010年PE估值15倍，目前的股价一定程度上反映了未来政策利空的预期，此次答记者问在物业税方面也没有实质性的内容，在目前成交回暖，估值较低，人民币升值和通胀预期的情况下，地产股面临超跌反弹的机会概率依然较大，建议投资者继续关注。但是中国房地产作为典型的“政策市”，受政策影响非常显著，而且市场对政策的反映有一定的滞后性，在政策没有稳定的前提下，反弹空间仍然有限。操作方式上建议投资者仍然对地产股仍然采取波段操作的模式。个股上，建议投资者仍然关注以招保万金为代表的地产蓝筹，特别是RNAV较低的金地。以及中天城投、云南城投、滨江集团、ST国祥、冠城大通、黑牡丹、渝开发、福星股份、苏宁环球、创兴置业、深长城、北京城建、首开股份等个股。
（具体内容请见附件）
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