| 来源： |
中邮证券研究所 |
发布时间： |
2011年09月08日 15:12 |
作者： |
邵明慧 |
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营业收入和净利润小幅增长。2011年1-6月，申万136家房地产企业共计实现营业收入1578.34亿元，较2010年中期增长8.54%；营业成本950亿元，较2010年同期增长3.24%；归属于上市公司股东净利润233.15亿元，同比增长14.19%。
企业盈利能力提升。报告期内，板块内企业的毛利率、营业利润率和归属于上市公司股东净利润均有不同程度提升，其中毛利率较2010年整体提高2.69个百分点，达39.81%；营业利润率提高0.59个百分点达21.16%；归属于上市公司股东净利润率提高0.85个百分点达14.77%,上市房企的盈利能力不断增强。
企业成长速度下滑。报告期内板块内企业营业收入和净利润增速均有较大程度下滑，开发企业整体的营业收入增速仅为8.54%，较2010年整体30.16%的增速有较大下滑，甚至低于2008年12.37%的增速。归属于上市公司股东净利润同样不容乐观，增速仅为14.19%，不过受益于开发企业盈利能力的提高，仍然高于2008年的7.32%。
存货占资产比重持续提升。报告期内，板块内企业存货占总资产比重持续提升至61.82%；货币资金占总资产的比重继续下降至13.18%。反映了开发企业由于筹资渠道不畅导致资金相对紧张。
短期偿债能力和财务结构正常。报告期内开发企业的短期偿债能力有所下降，速动比率和真实速动比率分别为0.49和0.92，不过高于2007年和2008年0.82和0.66的水平，仍然处于正常区间。报告期末，开发企业资产负债率达71.28%，但真实资产负债率为48.04%，较2010年末出现下降，反映了当前预收款项占资产比重较2010年提高。
筹资性现金流大幅下降。报告期内，开发企业销售商品、提供劳务收到的现金同比增长28.88%，反映了房屋销售方面并不悲观。购买商品、接受劳务支付的现金同比仅增长4.03%，说明开发企业对未来的前景较为谨慎，尽量缩减开支。筹资方面，取得借款收到的现金基本与2010年同期持平，但偿还债务收到的现金则增长较快，因此最终现金的减少额度大幅增加。说明筹资成为开发企业发展的瓶颈，开发企业对经营性现金流的依赖程度加大。
投资建议：上市房企的盈利能力小幅提高，成长速度下降,短期偿债能力和长期偿债能力均在正常范围内，但企业资金来源渠道变得单一，仅能依靠经营性现金流入，房企未来的发展速度将受到一定程度制约。招保万金等龙头型企业中报的各指标表现则好于板块整体水平。我们认为下半年龙头企业和小型企业的分化会进一步加剧，因此我们依然推荐一线龙头企业。个股推荐招商地产、保利地产、首开股份。
风险提示：房地产调控持续深化导致房企基本面恶化。
（具体内容请见附件）
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