| 来源： |
湘财证券研发中心 |
发布时间： |
2010年08月25日 15:12 |
作者： |
张化东;杨森;徐广福 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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事件：
媒体报道：北京和西安将出台政策，规制预售房款监管。特别是关于北京《商品房预售资金监督管理暂行办法》，规定房地产企业将不能直接收存预售资金,资金必须直接打入监管账户,用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%,每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
主要观点：
草木皆兵，预售资金监管并非新政策
1994年全国人大颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中四十四条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”早在16年前就制定了专款专用的原则。
1999年建设部就曾颁布《城市商品房预售管理办法》，其中第十一条就规定“开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。”2004年修订后的《城市商品房预售管理办法》第十一条仍维持原规定。
直至2007年修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》在四十五条依然维持1994版的《中华人民共和国城市房地产管理法》原规定。
在具体运作过程中，大部分房地产运作成熟的城市都已经形成了三方立专户：地方登记结算中心、项目公司、项目所在地银行参与开立账户，后续按不同用款原因要会同供货商、施工方、监理方联合申请。但在实际操作阶段，其他各方的话语权不大，联合申请的规定基本在实际操作中失效。
掐脖子，逼出供应逻辑完全谬误
“限制开发商的现金流——逼迫开发商增加销售——增加市场供应——降低价格”这一套逻辑成为“掐脖子”政策的逻辑思路。但第一步逻辑环节就存在问题，限制开发商现金流可能会限制开发商的再投资效率，减少供应。
从经验看，对于这种掐脖子政策开发商的第一反应不是加快开发，而是采取“躲”的政策，降低开发支出，平抑现金流缺口。原因主要是，开发商认为（1）现金流是可控的，而市场是不可控；（2）加快开发，在开工周期的长时间内都将承担风险，开发商具有规避长期风险的偏好。
创造劣币驱逐良币环境，无益高效企业
从微观主体实际运营模式来看，追求快周转，实施滚动开发的开发商为提高资金效率，大都采取收支两条线的资金运营方式。也就是说有总公司集中账户来配置资源。这实际上在很多大型企业集团中惯常的操作方式，能够有效提升资金使用效率，强化财务管控职能。但是，如果出台严控预售房款政策，对于开发效率较低的开发商影响不大，但对于效率较高的开发商则具有较大的硬约束效果。
（具体内容请见附件）
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