| 来源： |
湘财证券研发中心 |
发布时间： |
2010年08月25日 13:46 |
作者： |
张化东;杨森;徐广福 |
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撰写时间： |
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基本观点：
房地产行业处于大上升周期之中，目前的调整是行业的小调整。农民搬家使得未来城市人口延续高速增长，这将助推房地产需求高速增长。此外，储蓄搬家和货币超发也将长期支持房地产市场繁荣。我们反对：中国即将进入人口拐点，将迫使房地产进入大衰退周期的观点。
政策对于需求的打压在逻辑上存在错误。在现有政策框架下，各类需求无一例外地受到了打击。但我们认为，自住需求和改善性需求受打压更为实质，而对于投资需求则仅限于预期的改变。
房地产供应非常缺乏弹性。经过测算，大部分商品住宅项目从土地获取至首次开盘的时间基本在一年半以上。而从土地获取到开工的时间也将接近于一年时间。迅速改变市场供应量的难度还相对较大。
居民需求增长和供应短缺将长时期推动市场繁荣。城市人口高速持续增长和住房拥有结构不均衡，将长期支持刚性需求和改善性需求入场消费。而存量压力不足和新增供应能力不足将长期制约供应量的提升。
房价的上升对居民产生的购房压力有限。从单套价格水平看，一线城市价格升高加之政策改变，对消费者的购买力影响较大，而二三线城市需求受价格上升影响不大，二三线城市还有价格进一步上升的空间。
房地产供应主导房地产市场走势。由于产业结构问题，开发商拥有降价的主导权。对于开发商来说，供应压力对于开发商做降价决策的影响最大。但市场的供应相对缺乏弹性，需要相对较长时间才能够累积，因此降价压力的产生也需要相对长的时间。
市场供应将在2011年一季度开始累积，届时才有可能发生量升价跌的局面。
但是由于需求的强烈支撑，价格下降的幅度不会过大。但是市场必须要经历时间换空间的过程，来平衡政策、需求和供应之间的关系。
在预期没有改变前，政策会在长时间保持高压状态。我们坚定相信管理层对于调控的决心，不出现价格明确调整，政策会持续择机施压。目前，新增政策的着力点正从打击需求转换至逼出供应方向，这是解决房地产问题的关键所在。
（具体内容请见附件）
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