| 来源： |
安信证券研究所 |
发布时间： |
2010年08月24日 14:03 |
作者： |
徐胜利;柳世庆 |
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报告关键点：
短期内，预售资金监管和闲置土地调控政策对开发商压力有限
长期内，房地产的去泡沫化本身会对行业造成一定调整，而这些政策将强化这种调整过程
这样的调整包括投资有所放缓，行业整合以及更多依靠周转获得盈利。
维持对地产板块未来数月的乐观态度，偏好资金实力强的大企业。
报告摘要：
预售资金监管正进入各地陆续落实阶段，销售回笼资金的使用效率应会受一定影响，但并非完全变成“死钱”。参考石家庄市的《商品房预售资金监管办法》“监管银行在商品房预售资金监管过程中，在保证建设工程资金使用的条件下，在监管账户中的预售资金超出该监管项目工程预算清册的总额时，可允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用。”可见预售回笼资金并非会彻底变为死钱，一旦超过工程预算总额，开发商就可以对超出部分调用。对于售价相对于预算成本倍数高、销售去化较快的项目，在开盘后不久即达到调用条件的可能性比较大。当然，具体影响还有有待各地细则进一步出台。
因为囤地而可能受影响的企业并不普遍，且这对行业供给产生影响的时间较长，影响程度有限。从一些报道可知，一半以上闲置土地并非企业有意行为，因此不会造成大范围影响。实际上，为了补充库存，2009年以来一些企业甚至加速对当年获取的土地的开发。此外，从土地开发到形成供给需要一定时间，因此不会在短期内造成冲击，且行业有充分时间进行调整。
从长期看，地产去泡沫化本身会对行业造成调整，而这些政策，如果认真执行，会强化调整。
1、去泡沫化过程中，由于房价不会加速上涨，囤地因为不再有利可图将会减少，依靠周转则更具有盈利可行性（当然，对于一直立足于高端物业以及培育开发的企业不在此范围内）。而对于恶意囤地的调控政策，在边际上会强化这一过程。
2、去泡沫过程中，行业将进入大鱼吃小鱼的整合阶段。而对于预售资金的管理等措施将进一步挤压资金能力较弱的企业的发展空间，从而加速整合。
3、去泡沫过程中，行业投资将会有所放缓。而以上两个政策无疑会使企业对于开发投资以及获取土地更加谨慎。
对政策调控加大力度的担忧和住宅成交回升迹象带来的正面预期相互博弈，板块可能在波折中向上行进。短期内，对于政策的忧虑会对行业造成一些扰动。
并且会在中长期内抑制地产行业，尤其是实力较弱的小公司，取得较好的表现。
但是考虑到这些政策的影响需要一些时间发酵，我们认为，未来数月，板块将在政策忧虑和成交量大幅反弹的博弈中波折上行。此外，我们更加偏好资金实力强，能在弱势市场下取得增长的公司。
（具体内容请见附件）
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