| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2010年08月17日 15:57 |
作者： |
苏雪晶 |
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近日，我们调研了成都市场，走访了中粮成都大悦城项目、保利花园以及保利中心，并与项目销售经理进行了交流。
我们调研期间，恰逢成都保利中心项目火热销售，我们和销售经理进行交流，同时了解中粮在成都的商业项目以及保利其他区域项目销售。销售情况良好有2个重要因素：其一是商业贷款相对住宅容易，投资客重新入场；其二是开盘价格确实有所调整，比原预期下降10%左右。
中粮·祥云国际社区项目
中粮·祥云国际社区位于武侯大道口，住宅占地133亩，生活、商务、娱乐等配套占地102亩，拥有仅2.2的超低容积率。其102亩的生活、商务、娱乐配套用地将重金打造商业旗舰品牌“中粮·大悦城”。一期主推成都市区极为稀缺的220~290平米城市叠墅；其次还有部分160~230平米高层公寓。项目分三期开发，一期总建面：84326平米，产品包含叠墅和高层豪宅物业。
现场我们看到目前项目刚开始动工别墅，8月份才开始开盘仪式；整体项目将和大悦城进程进行互动，预计未来销售均价在1万以上。
保利花园
保利花园外双楠260亩宜居大盘。位于武侯规划的国际社区核心板块，紧邻地铁3号线。项目整体进展顺利，明年年底一期交付，2010年上半年已开盘3次。目前观察销售情况一般，销售价格在7800 -8300之间，以高层为主。
该项目异地仍可以贷款，3套禁贷执行比较严格；2套利率不能优惠，但可通过多种手段做到首付下降，甚至企业可以提供分期付款。
保利中心
保利中心地处成都市南部，领事馆路、锦绣路与盛隆街、科院街交界处。毗邻美领馆、威斯顿联邦大厦、力宝大厦等城市地标性物业，区域内写字楼出租率达90%以上。保利中心占地43682㎡，建筑面积390000㎡。
整体项目明年6月交付，我们调研前一周该项目LOFT销售800多套，基本全部销售完毕。主要原因是该项目属于40年商业，比住宅反倒容易贷款。其住宅销售更慢一些，该项目近期将再进行LOFT新开盘，销售价格仍在13000—14000左右，比我们预期要低10%左右水平。目前项目的写字楼没有计划出售或者出租，我们非常看好其未来租金水平的提升。
（具体内容请见附件）
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