| 来源： |
浙商证券研究所 |
发布时间： |
2011年07月15日 14:45 |
作者： |
戴方 |
| 行业评级： |
|
评级变动： |
|
撰写时间： |
|
| |
事件：
国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。（详见附文）。
分析：
管理层首次表态地方房价控制目标，基本偏“中性”。2011年3月底，各地纷纷出台房价控制目标，基本挂钩地区生产总值增速与居民收入增速，主体涨幅范围为10-15%。此次常务会议上“各地要从严把握和执行房价控制目标”的表态，没有否定而是基本认可已有的房价控制目标，即使各地房价控制目标或有修正，（在保障房平衡房价控制目标的背景下）由正转负的可能性极小，2011年全国整体的真实房价“稳中有升”可期。
限购令扩展到二三线城市，但对11年销售影响有限。我们认为，三四线城市商品房销售的“长尾”效应基本奠定了国内商品房销售大方向；具体而言，在2011年1-6月几乎全部一二线城市限购的背景下，全国商品房住宅销售面积同比增速为12.1%，同期我们跟踪的22个限购城市商品房综合销售面积同比下滑0.4%，三四线城市担纲主力。尽管下半年限购令有可能扩展到三线城市，但鉴于“房价上涨过快的二三线城市”的前置条件（为了不让限购令实施，部分地方政府将会加强商品房预售管理，从结构上降低房价的上涨幅度），我们认为，参与限购的二三线城市将有限，三四线城市销售主力地位不会动摇，进而2011年销售影响有限。此外，限购令是推迟需求而非消灭需求，“抑制租金过快上涨”显示住房真实需求的旺盛，因此对于2011年商品房的销售，我们不应过于悲观。
11年保障房竣工400万套以上，基本低于市场预期。常务会议显示，2011年保障房计划完成400万套以上，与市场的一致预期的600万套有一定的差距。结合2010年590万套中有220万套在2011年完成的假设，那么2011年新开工的1000万套保障房的完工率在20%左右（按200万套计），预计2011年保障房实际投资完成额将由此前预计的12200亿元减少到8600亿元，减少额约3600亿元。此举尽管可以减少保障房2011年的资金压力，但2012年资金压力将明显增加，即在建800万套、新开工1000万套。与此同时，“加大政府投入和贷款支持力度”的表述，显示管理层不是进一步强化信贷的结构化调整（即向保障房定向提供信贷），就是信贷“稳中有松”来支持保障房建设；对于后者，我们可以进一步推测“从紧”货币政策预期趋稳的迹象。.维持行业“看好”的投资评级。对于本次常务会议所体现的精神，我们认为，不是管理层对于当前房地产运行的不满，而是对于房价可能的超预期反弹（源于住房需求的旺盛、商品住宅明显回升）的未雨绸缪。商品房销售依旧稳健、房价控制目标基本获管理层认可，房企的资金链将在动态中平衡而不会明显恶化，这些相对良好的行业基本面因素，是我们中长期维持“看好”评级的基本动力。
（具体内容请见附件）
|
| |
|
| |
|
| |
全景网刊登此文目的在于传播更多信息，与本网站立场无关并谢绝转载！全景网不保证其内容的准确性、可靠性和有效性，本版文章的原创性以及文中陈述文字和内容并未经过本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性，数据及图表的准确性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，不作为任何买与卖的建议，并请自行核实相关内容。据此操作，风险自担。 |
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
