| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2011年07月14日 14:02 |
作者： |
李少明 |
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投资要点：
投资：1-6月房地产投资增速见顶回落。1-6月房地产投资增速、住宅投资增速分别为32.9%、36.1%，均较1-5月高峰时下降1.7个百分点。6月房地产投资增速、住宅投资增速分别为28.9%、32.1%，增速环比分别下降6.6个和降低3.9个百分点。
建设：1-6月新开工面积增速继续小幅回落。1-6月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为31.6%、23.6%、12.8%，较1-5月分别下降0.8个、0.2个和0.1个百分点。6月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为20.9%、22.8%和12.8%，增速环比分别下降1.5个、上升0.6个和上升4.2个百分点。
销售：1-6月商品房销售面积、销售金额增速继续回升，主要是调控影响小的三四线城市持续旺销，而根据我们跟踪的主要一二线城市的销售面积基本与去年持平。
1-6月商品房销售面积、销售金额增速分别为12.9%和24.1%，较1-5月分别上升3.8个和6个百分点；1-6月住宅销售面积、销售金额增速分别为12.1%和23.3%，较1-5月分别上升3.6个和6.3个百分点。6月商品房销售面积、销售金额增速分别为25.4%和47%，增速环比上升6.8个和10.8个百分点；6月住宅销售面积、销售金额增速分别为24%和47.0%，增速环比分别上升6.3个和11.7个百分点。
房价：6月商品房和住宅销售均价同比分别上涨17.3%、18.5%，环比均下降8.1%，环比下降与三四线城市占比上升相关。
土地（数据滞后1个月）：1-5月土地购置面积增速为28.6%，较1-4月下降1.8个百分点，增速仍然较高，这与三四线城市土地吸引力提升，成交占比大幅提升有关。5月土地购置面积增速为24.2%，增速环比下降1.5个百分点。
资金：1-6月房地产开发资金来源增速低位小幅回升，利用外资增长较快，但信贷资金、自筹资金增长乏力，个贷明显受调控制约。1-6月房地产开发资金来源增速为21.6%，较1-5月回升3.1个百分点。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金增速分别为6.8%、75.5%和32.7%、17.8%，分别上升2.2个、18.1个和1.8个和3.2个百分点；其他资金中的定金及预付金、个人按揭贷款增速分别为26.9%、-7.9%，上升3.6个和下降0.7个百分点。6月房地产开发资金来源增速为34.5%，环比上升11.8个百分点。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金增速分别为19.2%、112.9%、38.6%和33.5%，环比分别上升18.6个、上升77.3个、下降5.5个和上升19.7个百分点；其他资金中的定金及预付金、个人按揭贷款6月增速分别为44.7%、-11.0%，环比上升20.6个和下降2.5个百分点。
施工销售比：1-6月商品房施工销售比为9.1，高于06年以来各年度同期水平，行业库存压力明显增加，调控若不放松，主要城市典型楼盘降价概率大幅提升。
1-6月房地产投资增速见顶回落符合我们的预期。预计3季度在限购和信贷紧缩难以放松的背景下，作为行业先导指标的销售增速和资金来源增速难以大幅提升，全年商品房销售金额将在个位数增长。保障房投资加快难以阻挡私人投资持续回落带来投资增速的明显降低，维持对下半年房地产投资增速持续下行，全年增速23%的判断。
风险提示：注意政策调控过紧、调控时间过长带来企业经营等的风险。
（具体内容请见附件）
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