| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2011年07月15日 14:50 |
作者： |
苏雪晶 |
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上半年，全国房屋新开工面积9.94亿平方米，同比增长23.6%，与上个月相比累计同比增速略有下降；上半年全国房地产开发投资2.625万亿，累计同比增速32.9%，与上个月相比下滑接近两个百分点。这符合我们之前对于五月份是累计增速高点的判断，尽管在当月环比方面还出现了增长，但这主要是因为季节性因素所致，另外中央政府的持续督导保障房也是一大原因。特别是近期各地纷纷上报保障房开工进程，基本为时间过半，任务过半。
根据我们的研究，一般来说新开工的增速要领先与投资，新开工的增速在今年的一季度就已开始下滑，投资的增速下滑将是不可避免的。根据有关数据，2010年11月底，全国有49.8万亿施工项目计划总投资，到今年五月底已经变成42万亿。这说明实际的投资需要正在减少，预计下半年投资的累计数据将继续下滑。上半年的新开工与投资数据本身已经包含了保障房的部分，我们不应对下半年保障房的拉动抱有过于乐观的态度，我们仍维持年初对于新开工与投资的判断，预计全年新开工增速在10%以内，投资增速在17%左右。
商品房销售小幅增长，商业用房增速高企上半年，全国商品房销售面积4.44亿平方米，比去年同期增长12.9%，增幅比1-5月上升了3.8个百分点，其中商品住宅销售面积增长12.1%，商业营业用房销售面积增长18.6%，体现在销售金额方面，商业营业用房销售金额增长36%。从数据体现来看，一二线城市成交量下滑很明显，个别城市同比数据甚至下滑了30%，但是今年以来三四线城市成交大幅放大使得全国整体销售同比仍然是正增长。另外值得特别强调的是，限购政策近期各地均有松动迹象，3季度成交我们的观点相对乐观。从销售的分类来看，我们可以看到商业用房增长速度要远高于住宅，这符合我们之前对于商业地产的判断，预计商业地产销售将会持续火爆。
房地产开发资金维持低位徘徊上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；自筹资金16463亿元，同比增长32.7%，增速进一步提升。由于今年以来的信贷紧缩，使得资金来源银行方面大幅的收缩，这方面体现在国内贷款与其他资金中的按揭方面，按揭来源甚至出现了负增长。在自筹资金方面，同比增速进一步提升，我们认为这部分资金应该包含开发商自筹的信托资金，如果下半年在信托方面进一步缩紧，开发商的资金情况将会更加紧张。
第一，投资与新开工累计同比增速双下上半年，全国房屋新开工面积9.94亿平方米，同比增长23.6%，与上个月相比累计同比增速略有下降；上半年全国房地产开发投资2.625万亿，累计同比增速32.9%，与上个月相比下滑接近两个百分点。这符合我们之前对于五月份是累计增速高点的判断，尽管在当月环比方面还出现了增长，但这主要是因为季节性因素所致，另外中央政府的持续督导保障房也是一大原因。特别是近期各地纷纷上报保障房开工进程，基本为时间过半，任务过半。
根据我们的研究，一般来说新开工的增速要领先与投资，新开工的增速在今年的一季度就已开始下滑，投资的增速下滑将是不可避免的。根据有关数据，2010年11月底，全国有49.8万亿施工项目计划总投资，到今年五月底已经变成42万亿。这说明实际的投资需要正在减少，预计下半年投资的累计数据将继续下滑。
上半年的新开工与投资数据本身已经包含了保障房的部分，我们不应对下半年保障房的拉动抱有过于乐观的态度，我们仍维持年初对于新开工与投资的判断，预计全年新开工增速在10%以内，投资增速在17%左右。
第二，商品房销售小幅增长，商业用房增速高企上半年，全国商品房销售面积4.44亿平方米，比去年同期增长12.9%，增幅比1-5月上升了3.8个百分点，其中商品住宅销售面积增长12.1%，商业营业用房销售面积增长18.6%，体现在销售金额方面，商业营业用房销售金额增长36%。
从数据体现来看，一二线城市成交量下滑很明显，个别城市同比数据甚至下滑了30%，但是今年以来三四线城市成交大幅放大使得全国整体销售同比仍然是正增长。另外值得特别强调的是，限购政策近期各地均有松动迹象，3季度成交我们的观点相对乐观。
从销售的分类来看，我们可以看到商业用房增长速度要远高于住宅，这符合我们之前对于商业地产的判断，预计商业地产销售将会持续火爆。
（具体内容请见附件）
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