| 来源： |
华泰联合证券研究所 |
发布时间： |
2011年07月07日 15:09 |
作者： |
鱼晋华 |
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事件：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率及一年期贷款利率分别为3.5%和6.56%。
由于市场普遍预期6月CPI同比涨幅可能超过6%，本次加息在市场的充分预期中。对市场的冲击应较小。本次加息后，并未改变负利率的格局。
而受到负利率的驱动，投资性购房需求仍在一定程度上存在。
我们的研究显示，调控政策与楼市本身的交易量是影响地产板块走势的最核心的两大驱动因素。而随着近几年调控政策的出台愈加频繁，政策的边际效用在逐步下降，楼市本身的交易量变动对地产板块的行情影响更大。
从历年来上下半年的销售数据对比中，可发现，下半年的楼市才是重头戏，基本上可占到全年成交量的6成。我们判断这一楼市成交的季节性规律在今年仍将存在。下半年楼市成交环比上半年上升趋势较明确。
从单月成交来看，今年5月，6月的成交环比4月的低点都有一定上升。
但我们分析这种成交的上升主要是由推盘量的逐步放大所推动。作为行业冷暖变动的更真实的指标：去化率并没有明显改变。随着下半年推盘量的持续上升，如果限购限贷政策并未取消，伴随成交量逐渐放大的将是行业库存水平。库存压力的上升会转化为开发商主动降价的压力。从2008年的经验来看，库存水平最高时，对应的都是房价的低点。
基于大型开发商已广泛进入更多的二，三线城市，与此同时大型开发商的定价策略更为灵活，我们继续看好坚持高周转策略的大型开发商在下半年的销售表现。其完成全年销售目标的概率更大，从而为2012年的可结算资源提供支持，并支持公司目前的估值水平。
7月历来是楼市的淡季。从几大开发商的推盘情况来看，7月的货量环比6月也将有10%等不同程度的下降。判断7月销售数据环比会出现一定下降，从而成为抑制地产股反弹的力量。但若地产板块出现回调，建议继续吸纳一线龙头公司，重点推荐万科，保利，金地。
风险提示：房地产市场的销售有落后于预期的可能。
（具体内容请见附件）
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