| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2011年07月01日 14:36 |
作者： |
涂力磊;谢盐 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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我们认为本次保障房公司设立的重要意义不仅仅在解决建设资金，更大意义在于将银行、保险公司和国有企业确定为主要投资者之一。我们预计银行、保险资金投资保障房建设的相关配套政策后期有望陆续出台。维持前期报告观点，认为保障房建设实际上等同于“国储房”供给。保障房供应的增大有利于解决房价和民生问题，同时对原有商品房市场并不构成冲击。如果保障房建设可以真正落到实处，未来迎来的是对商品房市场的潜在放松。截至6月30日，A股市场动态PE在16.27倍，房地产板块动态PE在18.87倍。维持对行业的“增持”评级，继续看好保障房主题投资机会，包括首开股份、北京城建、天房发展和栖霞建设等。
主要内容:
1．多方参与模式与我们此前判断基本一致。我们在此前关于保障房建设等方面的研究报告中曾多次指出，后期对于保障房建设方面的融资政策有望陆续出台（详见3月17日报告《谁来分享保障性住房的千亿利润蛋糕？》、4月18日《寻找可能的超预期》）。此前国家正式发文明确允许地方投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金，支持保障房建设。我们当时认为这预示着保障房融资创新和开拓工作已经开始；后期对保障房的建设力度、资金支持都将不断加大。本次北京市成立专营公租房持有和运营的保障房投资公司是对保障房建设的又一摸索和进步。
2.保障房投资主体基本确立，集中全社会力量解决资金瓶颈。北京保障房投资公司拟融资500亿，其中北京市财政出资100亿，其余部分资金由银行、保险公司和国有企业共同承担。我们认为本次保障房公司设立的重要意义不仅仅在解决建设资金，更大意义在于将银行、保险公司和国有企业确定为主要投资者之一。根据此前建设部对2011年保障房建设资金的解读，1.3万亿元保障房建设资金中约8000亿元需要社会各方力量协助解决。进一步明确保障房投资主体，集中全社会力量参与保障房建设是确保后期保障房工程可以顺利完工的关键。
3.等待后期配套政策出台。根据此前住建部要求，在2011年10月31日前全国保障房开工率必须达到60%。但是截止5月底全国保障房开工率仅为34%。虽然2011年保障房开工率高于去年同期，但后续建设任务依旧较大。与此同时今年整体货币政策从紧，存款准备金率不断上行，造成保障房建设资金面存在困难。为解决保障房资金问题，我们预计很快与银行、保险等主体投资保障房建设的配套政策将陆续出台。
4.部分企业已经开始着手保障房融资。此外从我们跟踪情况来看，目前部分保障房建设企业如首开股份、天房发展、栖霞建设等已经开始着手通过中期票据形势进行融资。在当前行业整体调控形势下，以上企业不但可以获得保障房建设带来的政治红利，还能在资金上获得支持政府支持、减轻企业负担。
5．保障房政策对行业构成利好，维持房地产“增持”评级。我们维持前期报告观点，认为保障房建设实际上等同于“国储房”供给。保障房供应的增大有利于解决房价和民生问题，同时对原有商品房市场并不构成冲击。如果保障房建设可以真正落到实处，未来迎来的是对商品房市场的潜在放松。截至6月30日，A股市场动态PE在16.27倍，房地产板块动态PE在18.87倍。维持对行业的“增持”评级，继续看好保障房主题投资机会，包括首开股份、北京城建、天房发展和栖霞建设等。
6．风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
（具体内容请见附件）
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