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天相投资顾问 |
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2011年01月05日 14:12 |
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2010年对中国房地产行业而言，可以说是一个政策年，调控政策持续高压、贯穿全年。但同时通过细化调控政策发现，2010也可谓是承前启后的过渡之年。一方面对“旧范式”进行结构性纠偏，使得通过慢周转、高毛利的盈利模式难以为继；另一方面，通过加大保障房建设、增加供给等手段，逐步建立房地产“新范式”。
下文将对2010年房地产行业做简要的回顾，并展望2011年。
一、政策面持续高压。2010年房地产调控主题是扩大供给、抑制需求，国家出台了大量涵盖面广、针对性强、打击力度大的严厉措施，可谓历年调控之最。
（一）抑制不合理需求方面，国家主要实行差别化的信贷政策、住房公积金政策以及财税政策，抑制投资投机性购房需求，遏制房价的快速上涨，使房地产逐步弱化其“投资品”属性，加强其“消费品”属性。
1、在实行差别化的信贷政策方面，不仅上调房贷利率和首付款比例（首套房首付比例提高至三成，二套房贷首付比例提高至五成、贷款利率为基准利率的1.1倍），更要求暂停发放第三套房贷款，停止为非本地居民发放房贷，同时采取“既认房又认贷”的二套房认定政策，以及地方政府可限定购房套数等措施有效地控制购房信贷规模和不合理需求，达到平抑房价的作用。
2、在实行差别化的住房公积金政策方面，主要通过上调住房公积金贷款购房的首付比例及贷款利率（首套贷款提高至三成，二套首付不低于五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，暂停发放第三套住房公积金贷款）。这些措施的实施有益于控制消费者利用住房公积金购房的投资性需求，通过控制信贷规模来实现遏制房价过快上涨的现象。
（二）扩大住房供给方面，主要从保障性住房建设与加强开发商监管两方面来实现的。
1、增加住房的有效供给是2010年调控的重要特征，特别是加大保障性住房的供给力度（今年完成580万套保障性住房建设任务、明年计划1000万套保障性住房建设任务），同时对保障性住房建设给予财政支持，从而达到平抑房价的目的，解决广大穷苦人民的住房问题。对廉租房和公共租赁房的建设分别作出了建筑面积、承租方式以及租金管理等方面的详细规定。随着保障性住房定位逐渐明晰以及建设力度不断加大，未来我国将加速建构商品房与保障房的双轨制住房体系。
2、对于普通商品住房供给而言，通过税收、行政等多种手段紧缩开发商资金链，迫使其加快开发，增加供给。改变开发商过去那种依靠囤地、捂盘惜售等手段，通过土地升值而获取更高收益的模式。未来将主要通过快周转、低毛利的方式，提高资金的使用效率来获取更高的收益。因此，从一定意义上来说，2010年也将是“新范式”的开局之年。
二、基本面：量价平稳增长。2010年前11月商品房销售面积8.25亿平米、同比增长9.8%、增速较前10月提升0.7个百分点，初步预计全年商品房销售面积有望超过10亿平米、同比增速接近10%；前11个月商品房销售金额4.23万亿元、同比增长17.5%、增速较前10月提升0.2个百分点；前11月销售均价5127元/平米，预计全年销售均价维持在5000元/平米出头，与2009年全年的均价4695元/平米相比，将有所提高。
政策的巨大影响。从单月的量价来看，可以认为4-7月量价的同比涨幅均出现了明显的下降；但自8月开始同比出现了量价同比涨幅上升，特别是9月份，进而导致了9月底七部委再次密集出台调控政策，从10月和11月来看，市场虽有所降温，但与4月相比，效果并不显著。两次调控政策密集出台的时间表明了政府的决心，若未来房价出现快速上涨迹象，未来可能出台更严厉的调控政策。
结构性差异。自4月以来，全国70个大中城市房屋销售价格同比虽仍在上涨，但涨幅自4月以来就逐月下降，从4月的同比上涨12.8%，下降至11月的同比上涨7.7%，表明大中城市受房地产调控影响较大，再结合行业的全国成交均价的走势来看，我们认为大量中小城市受调控的影响较小。
三、投资建议。2011年地产股政策面和基本面仍将处于僵持阶段，在这种背景下地产股的总体趋势--箱体震荡、底部抬高，投资策略方面沿着和谐地产的演进路径布局三条主线--商业地产、两极分化、保障房概念，重点关注个股如下：一、泛商业地产主线--世茂、鲁商、凤凰、中茵、南国、北辰、以及华侨城、九龙山（旅游地产）；二、两极分化主线--万科、保利、荣盛、中南；三、保障房（类城投概念）主线--天房发展、黑牡丹。
（具体内容请见附件）
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