| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2010年10月26日 16:44 |
作者： |
李少明 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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2010年09月29日央视新闻频道《新闻联播》报道“国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨”。
投资要点：
面对近期主要城市楼市价涨量增、土地热卖的局面，市场一直担忧的一个个利空传闻靴子落地，政府再次重拳出击打击不合理的住房需求，增加供给，深化“国十条”调控政策。主要措施有：
各地立即制定“新国10条”实施细则：已落实的要调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要限定家庭购房套数。对政府实行问责制。
个贷政策：全国暂停三套及以上房贷、暂停异地房贷。首套房贷首付款提升到30%及以上；消费贷禁止用于购房，落实不严的银行将严肃处理。
税收：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价的项目，清算和稽查其土地增值税。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
增加供给：通过增加中小套型住房、保障房的用地供应，房价上涨过快的城市要增加居住用地供应。给予公租房税收优惠、保障安居工程金融支持、制定公租房建设中长期贷款政策。
市场监管：查处中介炒买炒卖、哄抬房价、签订“阴阳合同”等行为。对开发商土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等行为加大曝光处罚力度，并暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停发新开发贷和循环贷。
和上次调控政策不同的是，本次调控政策更严厉、更有针对性、更具威慑力，新增提法如下：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要限定家庭购房套数；对政府实行问责制；全国全面暂停三套及以上房贷、异地房贷；落实不严的银行将严肃处理；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；对开发商土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等行为加大曝光处罚力度，并暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停发新开发贷和循环贷。
尽管本次不少政策利空在市场预期之中，但仍有不少政策超出预期：对政府实行问责制、全面停止三套及以上房贷和异地房贷、加快推进房产税改革试点并扩大到全国、对违法违规的开发商暂定股权、债权融资。
我们认为，本次超市场预期的政策利空将使待价而沽的大多数开发商与政府的博弈失败。在问责地方政府，信贷全面收紧，开发商（尤其是上市公司）销售压力倍增，沪渝房产税试点在即的背景下，接下来的10月份房价将出现明显的下跌是大概率事件。我们认为主要城市在原有房价下跌的背景下，一线二线城市仍有10和20%左右的下跌，之后后刚需将有效释放，出现我们各方想看到的“价跌量增”的局面。
我们认为，市场等待的靴子陆续落地，板块可能在下挫后出现小幅反弹。当前的板块估值已对上述部分利空有反应，中长期的投资价值凸现，但超出市场预计的利空可能使板块短期继续下挫，若出现大幅下挫即是绝佳的买入机会。考虑到世博后沪渝可能同时试点房产税，对楼市的影响如何尚难定论，我们认为板块短期下挫后会有反弹，但反弹的高度应有限，建议更大量的资金等待本轮调控最严厉的两市房产税试点最后靴子落地后介入更稳妥。
（具体内容请见附件）
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