| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2010年10月25日 09:44 |
作者： |
苏雪晶 |
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撰写时间： |
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快速城镇化中的“城市病”
一般来说，在城市化进程中有两个拐点，第一个拐点位于城镇化率30%左右，第二个拐点位于70%左右。在城市化发展进程的第一个拐点后将会出现一个城镇人口比例高速增长的时期。在这个阶段，由于城市化的速度快于城市设施建设和城市开发的速度，会产生许多“城市病”。
1996年我国城市化率跨过30%这个临界点，此后几年城市化进程明显加快。
城市更新的经验
本文详细阐述了国外城市更新的经验。香港的经验对于我们更有借鉴意义：单纯商业性的开发并不能保证旧城改造取得理想的成效；旧城改造必须要有政府的参与，主要手段应是通过专门机构来调控土地一级市场；“连系地盘”的做法是旧城改造的重要策略；通过专门资金来保证小规模修缮性改造是大规模改造必不可少的补充。90年代以后，我国大规模的城市改建如火如荼，拆迁和赔偿成为旧城改造永远的、唯一的话题。尽管中国城市更新改造由单方向走向多方向，由政府主导逐渐向社会、城市发展理性需要的功能主导转变，但是对于利润的追求，以物业价值的提高为目标的城市更新，必然造成城市更新对社会和可持续发展因素考虑不足，从而引发很多的问题。
上市公司的机会
当前我国处于城市化加速的阶段，各地城市改造的规模较大。在土地日益显得稀缺的今天，城中村改造将为开发商提供另一条盈利路径。
武汉规划局表示到2012年武汉将完成52个城中村改造，涉及投资超过一千亿。福星的项目主要是通过参与武汉城中村与旧城改造换取的，是受益武汉城中村改造最大的公司。在旧厂房改造方面，《深圳市城市更新办法》已经有了阶段性成果，即将在近期推出的第一批20个开工项目，可以提供大约210万平方米的住宅，根据这个投资逻辑我们建议关注深天健。在城投类公司方面，我们认为云南城投的风险远小于其他城投公司。
（具体内容请见附件）
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