| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2010年10月21日 14:14 |
作者： |
孙建平 |
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撰写时间： |
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本报告导读：
加息将加快基本面调整，行业维持中性，短期地产股有盘整压力，但不会大跌。中期看好高周转的行业大公司和受影响相对较小的特色地产公司。
事件内容
中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构存贷款基准利率均上调0.25个百分点。其中，5年期以上贷款利率从5.94%提高到6.14%。
事件点评
（1）由于商品房对利率高度敏感以及加息传递的强烈政策信号，本次加息对购房预期和需求将有压制作用，将加快行业基本面调整速度。
（2）加息显示了中央抑制通胀和资产泡沫的决心，其决心超出了资本市场和购房者预期。根据我们的草根调研，通胀和负利率是支持此轮销量反弹的重要原因。许多购房者表示，钱放在银行跑不赢CPI，所以要取出来买房。本次加息将在一定程度上将纾缓此类购房者的焦灼情绪。
（3）本次加息和06 年加息对行业基本面走势的影响存在本质不同。06年启动加息时，房价处于启动阶段的低位；本次加息房价居于历史高位。
（4）加息后可能引起境外热钱加速流入，对房地产股票需求的拉升作用可能大于对商品房需求的推动作用，具体影响有待进一步观察。
（4）本次加息对购房者的心理影响远大于实际月供的增加。根据我们的初步测算，本次加息之后，以基准利率、期限30年的100万元房贷、采取等额本息还款为例，月供将增加约170元，增幅约3%。
（5）挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求行业无法维持现有销量，也难以维持目前价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。
（6）对开发商而言，加息后增加的利息支出对其影响甚微，而销量下滑对其资金链的影响更大。从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已经是既成事实。
（7）因量价基本面难以持续好转、政策面基调依然严控，维持行业中性评级，标配或适度标配建议。短期地产股将有盘整压力，但不会出现大跌。因为：1）本次是一次性加息还是进入加息周期并不明朗；2）销量快速下滑可缓解政策压力。3）估值有支撑。
（8）在行业调整期，我们更看好高周转的大公司，如股价有一定幅度调整，可逢低买入大公司。包括万科、保利等龙头股。原因在于其销售锁定性高，愿降价，可在市场调整期扩大市场份额，有实力抄底土地市场。
（9）因公司商业模式特质和整体受政策影响相对较小，中国宝安、建发股份、新湖中宝等特色地产股，逢调整将是趋势投资良机。
（具体内容请见附件）
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