| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2010年09月28日 14:04 |
作者： |
杨国华 |
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地产再调控的理由：
近期地产股连续下跌，主要原因是市场担心新的调控政策出台。为什么会出台新的政策，无非出于3个理由：1、政府认为房价跌幅不够；2、政府认为房价涨幅过快；3、政府认为房价有上涨预期，需要提前出台政策预防。
是房价下跌不够而需加大政策力度吗？我们认为，政策调控的根本目的是稳定房价，控制涨幅，而不是让房价大幅下跌。房价的大幅下跌和出台的调控政策本身就是对立的，很难同时实现。例如：房价的下跌会化解信贷政策对需求的抑制作用。国十条把二套房的首付款比例由40%提高至50%。假定房价为P，在国十条出台前，二套房首付为40%*P，“国十条”出台后二套房首付为50%*P，若房价下跌20%，则二套房首付变为80%*P*50%=40%*P，即国十条对二套房需求的抑制作用消失。
而若房价下跌50%，则刚开始需首付50%的购房人完全可以全款支付。
政府认为房价涨幅过快？事实上，目前房价涨幅明显得到控制。尽管个别楼盘出现房价较大幅的上涨，但整体而言房价还未调头向上。
政府认为房价有上涨预期，需要提前出台政策预防？房价的确存在上涨的预期，这种预期是由于需求恢复、供应没有同步增加，而库存去化周期快速下降导致的。但我们必须看到，目前成交量的上升是由刚需主导的从需求低谷的“合理恢复”，而供需间真正的矛盾在于“供应存在释放的条件，但却没有相应增加”，因此，我们认为，未来的调控方向应该是以增加供应为主，抑制需求为辅，而抑制需求当以强化已经出台的信贷政策执行力度为主。而9月27日国土部和住建部联合发文《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，重点也是从供应入手进行调控。以增加供应为主的调控策略既不会影响需求的释放，又可抑制房价上涨，这样的政策对行业及地产股是利大于弊。同时，我们看到市场正在释放积极的信号——从上周主要城市的成交情况看，成交增速有所回落，供应开始放大，库存的去化周期降幅开始趋缓——这些变化意味着“需求和供应的释放时滞”正在消失，房价上涨的预期在减弱，从这个角度讲，出台新政策的必要性在大大降低。
再谈房产税：
政策重在执行，而非出台。我们认为，目前调控政策的主要不足是对已出台政策的执行不力（如土地供应方面，保障房的建设方面、信贷政策方面），而非出台的政策不够多，这一点从近期“新华社”、“人民日报”等媒体的评论文章中可以得到证实。所以，在对现有政策进行强化之前，出台房产税的可能性很小。
房产税对短期房价影响具有不确定性。从国外的经验看，房产税出台后，房价有涨有跌。
房产税出台可能会导致投资客抛盘，房屋变现之后将产生大量的闲置资金，这些资金一旦涌入其他市场，对其产品价格可能会产生很大影响。据我们估计，截至09年底全国城镇住宅总价值达到40.6万亿，若有10%-20%的房产属于投资品并变现，则会产生4～8万亿的闲置资金，而09年全年金融机构新增人民币贷款不过9.6万亿（08年为4.9万亿）。即使我们仅考虑1999年-2010年7月竣工的商品住宅，我们估计其价值约为17.1万亿，若有10%-20%的房产变现，则会产生1.7～3.4万亿的闲置资金，该数字仍然十分庞大。因此，出台房产税必定需要非常审慎。
投资建议：
市场出现积极信号，政策风险正在释放，地产股的持续下跌已经反映较坏的预期，而龙头地产股的低估值以及今明两年的高业绩锁定性，再次给我们提供了买入时点，维持行业看好评级，建议关注万科、保利、首开股份、中南建设、中天城投、冠城大通等。
（具体内容请见附件）
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