| 来源： |
东北证券研究所 |
发布时间： |
2010年09月06日 14:11 |
作者： |
杨国华;胡栋亮 |
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撰写时间： |
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研究结论
通过楼盘实地调研，我们发现北京调控政策执行非常严格；楼盘的价格和销量出现分化，核心区域楼盘往往未降价，但销量较差，远距离楼盘降价后热销，我们判断，已降价楼盘再降价可能不大，未降价楼盘存在降价需求，至少不具备涨价条件；老楼盘开始以特价房或新案名等方式变相降价，新房价格与二手房价格出现倒挂，二手房价存在回归需要。整体而言，房价仍在向下调整之中，而非市场传言要掉头向上，但销量决定房价降幅有限，涨幅可控，市场尚在良性循环之中。
主要内容
北京调控政策执行严格。多套房认定标准是“认房又认贷”，其中：二套房贷依然首付50%，利率上浮10%；三套房及以上无法贷款，不满一年外地人购房无法贷款。
楼盘价格出现分化。核心区具有资源稀缺性，价格变化不大。如北京东三、四环之间的“太阳星城”，目前均价约40000元/平米左右，基本与新政前价格相当；远距离楼盘价格均出现不同程度下调：如大兴区黄村片区，继“绿地西斯莱公馆”低价入市之后，保利茉莉公馆、顺驰领海、金地仰山等项目纷纷低于预期价格开盘。
楼盘销量出现分化。核心区高价楼盘去化速度较低：如首创禧瑞都，均价6万多/平米，7月30日开盘，目前仅销售34套，去化率16%；红玺台7月20开盘，均价约55000元/平米，仅销售10套，去化率约11%。远距离楼盘热销：如金地仰山8月28日开盘，已售450套，去化率达60%以上；万科长阳半岛8月28日再开盘，销售377套，去化率100%。
老盘以多种方式开始变相降价。以特价房名义变相降价：如五环外“北京新天地”9月初推出10套特价房，均价约22000元/平米，较之前24500元/平米均价约下降了10%：以新案名变相降价：如东五环外“远洋一方”9月中旬将推出位置较差的新地块“远洋新悦”，预计均价17000元/平米，而“远洋一方”售价曾高达24000元/平米。
新房比二手房更具有价格引导权。二手房市场的卖方是由众多单个业主组成，决定了二手房的定价往往更随意和不稳定，而新房市场的卖方主体决定其定价相对稳定、更能反映价格趋势。在调研中，我们发现新房和二手房价出现倒挂。以“远洋一方”为例，预计新推项目价格17000元/平米，而其二手房价格仍在20000元/平米左右。事实上，即使二手房和新房同样的价格，由于二手房评估价远低于合同价，导致真正的贷款比例要低于新房，也就是说二手房的购房门槛甚至高于新房。显然，这种房价倒挂是不合理的，新房价格必定要引导二手房价合理回归。
（具体内容请见附件）
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