| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2010年08月31日 14:28 |
作者： |
郑庆平;黄玉梅 |
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重点监测城市整体成交量继续环比回升，环比增长1.12%。其中环比增幅最大的是宁波（125.10%），福州（120.95%），北京（48.22%）（图表1）。
截止到本周，重点城市的累积成交量同比减少-34.81%，与上周累计同比（-42.26%）相比，同比降幅缩小。其中，武汉同比为正增长（1.12%），重庆、成都、合肥同比降幅较小，成交量相对稳定。
本周的可售面积整体小幅下降，供应还没有显现大幅增加（图表2），至少说明供应与去化速度基本相当。预计10月份商品房供应增加会显现。
从我们监测的重点城市来看，8月整体销售量回升约24%，与7月销售整体环比回升6%相比，8月的销售可谓是大幅上升。（图表3）
从媒体对个别楼盘的开盘情况来看也印证了这点：上海浦江华侨城8月10日新开盘房源实现销售近90%；8月20日，万众瞩目的保利江上明珠首期洋房盛大开盘，以平均30秒一套的惊人销售速度威震重庆楼市。
上周整个地产板块回调-2.7%。主要受政策消息的扰动：一是发改委财政金融司司长徐林表示，这一系列税改，包括优化增值税和营业税税收制度，扩大增值税征收范围；统筹企业税费负担，实施资源税改革；推进房产税改革和继续实施个人所得税的改革。二是有消息传闻，农行停止了对地产商的开发贷款。
我们认为，8月份成交量整体环比继续回升，使得市场对政策再一次加码的预期加深。这一轮地产的调控并不会这么快结束，因此市场在政策不明朗的背景下，还将继续受到压制，引起比较大幅的波动。
关于房产税有消息称重庆试点的方案已经上报国务院并以批准，只是等待推出的时机。而对于开发商的贷款，从新政以后，各银行对房地产贷款就一直很紧，作为银行贷款较为宽松的大地产商，万科在业绩发布会上都表示，他们的贷款也比较难了。当然由于上周预收账款监管的意见，使得市场猜测，政府是不是想利用收紧信贷，促使开发商加快降价销售。我们认为，从逻辑上讲，收紧信贷可能使得供应无法跟上，从而无法达到降价的目的。我们更赞同，国有行这次停贷，可能只是避免月末效应的短期行为，并不代表政策有加码的实际行动。
另一方面，由于目前主要的供应还将集中在9-10月份上市，如果现在对调控政策加码，可能会造成供应真正上来之后，对房价的冲击太大，这也是违背中央意愿的。鉴于此，我们认为，政策是否加码可能还需要等到9-10月的销售情况而定。尤其是关注房价在未来两个月的走势。
（具体内容请见附件）
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