| 来源： |
第一创业研发中心 |
发布时间： |
2011年03月08日 14:18 |
作者： |
陈晓波 |
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事件：
近期，我们到昆明对公司部分项目进行了实地考察，并梳理了公司和集团发布的公开信息。我们重申对公司“强烈推荐”的投资评级，观点如下：
要点：
背靠大树，与昆明齐飞
公司未来发展将依托两大雄厚的背景：一是未来新昆明建设，二是云南城投集团在云南省快速发展中的突出地位。
未来新昆明定位于面向东南亚开放的桥头堡，未来将建成面向东南亚、南亚的商贸、物流、信息、金融、旅游休闲等8大区域性国际中心。制约昆明发展的交通网络干线已经或即将开工建设，如昆明-老挝-曼谷-吉隆坡-新加坡高铁将于4月25日开工建设；沪昆高铁已经于2010年3月开工，预计2015年完工等等。凭借与东盟地区贸易的快速发展以及中央对西部地区的政策支持等，2010年昆明GDP增速达到14%，明显超过全国整体水平，未来发展的潜力不可小觑。
上市公司大股东云南城投集团为省国资委直属，在昆明城市基础设施建设、污水处理、高校迁建、空港建设等方面发挥着举足轻重的作用。集团依托其在昆明、甚至是云南省的地位，在获取资源、融资渠道等方面，具备突出的优势。上市公司有望立足昆明发展前景，借力集团，获得广阔的发展机遇。
一级开发2011年底前有望完成约9000亩收储，何时出让存不确定性
截止2010年3季度，公司已经完成官渡区1、3期范围内4793亩土地的收储，可拍地数量约为2400亩，拍卖底价300万，我们预期由于昆明别墅价格的快速上扬，实际出让价格超出300万的概率很大。目前公司一级开发集中于呈贡片区（2/4期所在地），2010年中期，公司取得了呈贡片区4330亩土地指标，我们预期2011年底前有望完成收储。
土地出让时间仍存在不确定性。公司在2010年三季报中披露土地出让需等待《云南省滇池保护条例（草案）》正式出台后，因该条例将决定土地开发的具体规划。截止目前，该条例尚未进入审议程序。我们认为，2011年公司完成首批土地出让的概率很大：一是昆明大规模基础设施建设使得昆明财政存在非常大的压力；二是云南省滇池保护条例（草案）》有望于2011年出台，因2009、2010年省人大两次将该条例列入立法计划一档，并于2010年初举行了听证会，2011年提请审议并通过的可能性很大；三是滇池东岸配套趋于完善，昆明市行政中心已于年前迁至呈贡，公司修建的环路东路已基本通车，目前处于绿化阶段，土地出让的自然条件已经具备。
旧改项目储备约800万平米，未来拓展空间大
目前公司公布的旧改项目储备建面约有800万平米，权益建面约有550万平米。根据实地考察，位处市中心区的吹箫巷项目（建面17.6万平米）和关坡村旧改项目（建面约110万平米）土地平整已经近尾声，预计2013年将有部分进入结算。公司旧改项目一般先由集团做好前期工作，较为成熟或论证可行时再交与上市公司。根据公开资料，集团在昆明各区签约了60多个旧改项目，占地2万多亩，目前上市公司获取的仅为很小一部分。
同业竞争明显，集团资产注入势在必行
目前集团开展的业务中部分与上市公司存在明显的同业竞争关系。根据公开信息，这些业务包括：玛御谷温泉国际旅游度假区（度假区规划控制范围约6平方公里，建设用地3000亩，集团和深圳华隆集团联合投资）；大理海东新城（与TCL集团联合开发）；西山旅游度假区（景前区500多亩已确定，待确定范围60多平方公里）；云南华侨城（占地1万亩，建面116万平米，30%股权）；西双版纳项目（占地4000亩）等等。依托自身在云南省内的地位和实力，集团仍有望继续获取相关资源，其在2月初收购的中建穗丰项目，在很大程度上就是其影响力的体现。
集团这些业务与上市公司存在明显的同业竞争关系，实行资产注入将只是时间问题。除房地产业务外，集团开展的业务或拥有的资产还包括富滇银行2000万股股权、医药和医疗资产、水务公司等，未来不排除整体上市的可能。
首批土地出让开启成长之门
我们认为，首批土地出让对公司而言，并非利好出尽，而是打开了公司成长之门。粗略计算，首批土地出让之后，以2400亩计算，公司可以筹集的资金将达到84亿，财务状况大为好转。随后公司可以陆续接手集团手中的旧改项目以及启动更多现有旧改项目、加快滇池一级开发并参与滇池二级开发（公司一二级联动的概率很大）等等。此外，公司在首批募投项目完成之后还能启动资产注入的工作，为公司在十二五期间快速做大做强奠定坚实的基础。
预计2011年EPS 2.32元/股，维持“强烈推荐”评级
相对保守估算，不考虑中建穗丰股权收购对EPS的增厚，且2011年仅出让2400亩，我们测算公司2011年可实现净利14.69亿，目前股价对应PE仅为7倍。NAV=27.9元/股，P/NAV=0.63，估值明显低于行业。虽然土地何时拍卖难以把握，但目前明显的低估值却给投资者提供了良好的介入时机。我们重申对公司“强烈推荐”评级。
（具体内容请见附件）
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