| 来源： |
华泰联合证券研究所 |
发布时间： |
2011年03月01日 14:22 |
作者： |
鱼晋华 |
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杭州市场调研报告
杭州市2010年市场呈现“缩量上涨”的态势，成交量同比下降49.8%，价格同比上升37.9%。我们认为剔除2009年市场成交过于疯狂的影响，2010年的成交量基本反映了杭州市场正常的市场需求。2010年初杭州市场住宅存量约200万平米，新上市772万平米，年末已上市存量404万平米，2010年实际去化率约为57%。
最近3年杭州市场改善类产品市场份额呈递增趋势，140-250平米的高端产品市场份额由2008年23%增加至2010年29%，2010年120平米以上住宅平均价格以55.4%的涨幅领涨杭州房价，这也是杭州整体市场在量跌的情况下仍出现价格强势上涨的原因。
杭州土地市场在2009年成交火爆，全年成交土地面积高达1296.4万平米。由于市场整体进入长期调控已成定局，综合考虑杭州2009、2010年的土地出让情况以及开发商再调控政策下对上市节奏调整，我们预计2011年杭州住宅市场新上市面积将达到1000万平米，加上2010年末已上市的存量404万平米，杭州市场2011年的可供应量将达到1404万平米。按市场整体年均衡需求570万平米测算，2011年市场整体去化率将只有41%，比2010年萎缩29%。市场延续供大于求的格局将对开发商的销售能力带来更大考验。
杭州市场上的开发企业竞争仍以本地龙头占优，2010年销售金额排名前三甲均被本地房企占据，其中绿城一支独大，市场占有率达到14.4%，销售金额超过排名第二的滨江集团及第三的坤和建设两家销售额总和。全国性开发商在杭州的发展尚未实现规模化运作，万科、保利、金地本地项目较少，不利于分散市场调整带来的销售风险。
外来房企在杭州的发展开始采用区域分而治之策略，通过在各自片区与本地房企合作拿地避免土地市场上的正面交锋，我们预计未来在高地价的压迫下，房企之间此类的“柜台外交易”将会形成趋势。对于万科保利等不具备本地优势的全国性房企，以合作的方式向更低一级城市扩张或将成为主流。
（具体内容请见附件）
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