| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2011年03月04日 15:30 |
作者： |
杨国华 |
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研究结论
长期看，德国房价变化趋势与其宏观经济、居民收入、人口变化密切相关。德国房价两阶段：①阶段1958-1995年，房价高增长期。②阶段1996-2008年，房价低增长期。相对应，德国GDP 1958-1995年均增速达到7.8%，而1996-2008年，GDP年均增速大幅下降为2.3%；从1993年后，德国居民工资和收入下降后步入低增长期；60-80年代德国城市化处于快速增长期，96年之后，城市化率几乎达到顶点。
德国整体房价较低，与其合理的货币供应量、充足的住房供应、均衡的城市发展模式以及成熟的住房制度等有关。2009年，德国人平均月收入2400-3000欧元，普通住宅均价1000-2000欧元/平米，房价收入比约3.1倍。而我国，2010年人均可支配月收入1592元人民币，商品住房成交均价4723元/平米，房价收入比约7.4倍。
合理的货币供应量。1970-1995年德国房价持续上涨的26年间，德国（M2增速-GDP增速）的均值为5.7%，我国1985-2010年的26年间，（M2增速-GDP增速）的均值高达11.9%。1969-1998年，德国M2/GDP介于0.24-0.34，而我国1985-2010年M2/GDP从0.58上升至1.82。
德国充足的住房供应。1995年德国住房3499万套，人口约8200万，户均拥有1.28套住房，住房处于明显的供过于求的状况。而我国2009年户均城镇家庭仅拥有0.81套住房，处于明显的供不应求。
德国均衡的城市发展模式，避免了人口的过分集中。体现在：1、单个城市人口规模很小，但其数量多且分布均匀。2、德国有便捷的交通网络和发达的汽车工业。德国每平米公里土地有铁路和公路0.75公里，8000万人共拥有4000万辆汽车。而我国截至09年底，每平方公里土地仅有铁路和公路0.38公里。3、德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异。
德国住房制度对控制房价起到了积极作用。1、与中国不同，德国坚决否定房地产“支柱产业”说。2、多元化的住宅供应体系。德国土地私有，所以政府鼓励自建房、合作建房，从而提高了住房供应的效率，同时打破开发商对房屋供应的垄断。德国的自建房比例高达61%、开发商建房仅占38%。3、高税制遏制炒房。在德国从事地产买卖涉及税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，重重高税负打击了炒房行为。其中，持有环节的土地税率约为0.35%；买卖环节的土地购买税约为3.5%，资本利得税为收益的25%。4、繁荣的租房市场。2006年德国的自有住房率仅为41.6%，租赁住房率达58%。租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。5、独立的房价评估机制。德国各类地产价格不是由房地产商或政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。6、法律手段对房价涨幅进行管制。房价超过合理价的20%，出售者将被罚款；超50%，出售者则可能获刑。
对我国的借鉴意义：1、增加供应是解决高房价的根本之道；2、发展城市圈，缩短区域差距；3、降低地方政府对房地产依赖度，改变土地财政；4、大力发展利于租房人的租赁市场；5、对房价进行必要的管制。
（具体内容请见附件）
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