| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2011年03月01日 15:55 |
作者： |
李少明 |
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我们2月24日就国务院“新国8条”北京细则出台后对北京房地产市场的影响，拜访了并了解了中原地产华北区董事总经理李文杰先生对北京房地产市场的看法及前瞻。
投资要点：
北京新15条调控细则原则“宁严勿松”，配合中央。中国的特点是政策健全，但操作层面有余地。本次调控在时间节点的选取上吸取了去年的教训，在两会之前出台，保证两会期间和3-4月传统旺季价格不升。本次调控效果将比上次明显，但也会随时间推移效果减弱。
若维持目前调控政策不变，今年成交量会有所下降，但价格不会跌。1、上半年成交量应该不好，下半年可能会好转，全年成交量不会降太多。2、价格不会跌。3、高端楼盘受政策影响会比较大。
土地市场。地方政府对土地财政依赖程度很大，政府对卖地需求还是很大。中央政府问责的效果有限。10年很多企业的拿地需求没有得到满足，限购后机会来了。
租赁市场。今年以来，城八区住宅租金涨幅10%，一是季节性因素，二是清理地下室和群租屋所致。投机资金转战商铺，租金涨幅远超住宅。写字楼租金涨幅不高，投机较少。
未来政策走向：看宏观经济。近期政府更重视就业、维稳，更重视“公平”而非“效率”。若宏观经济向好，可能会加大调控力度。若不好，可能会放松。
百姓对房地产行业不满。一是拆迁问题，二是房价上涨过快。政府难以在房价稳定和卖地收入之间取得平衡，正在探索解决方法。
我们同时还调研了首开股份和亿城股份两家北京公司，在限购和信贷收紧调控背景下，它们均计划积极销售、适度投资，调整发展计划应对调控。首开股份在10年销售金额同比增长25%-30%的背景下，11年计划新开工250万平米，新增储备300万平米，推盘220万平米，分别较10年下降17%、25%和增长57%。亿城股份在10年销售金额下降55%的背景下，10年的新楼盘推到11年，11年可售量多70亿元，因财务状况较好，11年新开工量也大幅提升至60万平米，它们较10年均大幅增长约200%和250%。从上述两公司的情况可见，10年销售较好的公司仍然采取积极销售适度降低投资的态度度过紧缩的11年，10年销售不够理想的公司，则积极销售，在财务状况良好的背景下对未来仍充满信心加快开发。
我们认为，两会前后，各地限购等细化“新国8条”的细则以及控制房价目标等政策将陆续出台，这期间，绝大多数城市将出现以往政策出台后的观望期，等待开发商的促销让利等举措打破僵局。各地限购等政策的落实也将因客观操作条件不完善被打折，政府也将视市场情况在操作层面采取措施不致成交量持续低迷。
在经过1-2个月的成交量的低迷期，市场的需求可望在促销让利下出现回升。此外，根据以往经验以及地方效率，保障房大量新开工预计在3月之后，受基数等的影响，我们判断上半年房地产投资增速将持续下滑甚至出现负增长。在全国主要城市在限购下，拿地行为会趋于理性甚至出现流标。上述情况的出现，我们认为均是板块寻在向上突破的契机。建议投资者把握好节奏寻在机构吸纳附表中我们推荐的价值被低估的优质高增长公司。如，云南城投、招商地产、保利地产、万科A、首开股份、滨江集团、北京城建、亿城股份、苏宁环球等开发类公司和限购下资金可能更青睐的持有类公司如中国国贸和世茂股份等。
风险提示：注意信贷收紧、融资受限企业成本上升、政策调控持续时间超预期等风险。
（具体内容请见附件）
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