| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年09月27日 11:11 |
作者： |
刘培峰 |
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从“一统江湖”走向“战国纷争”，再到当前重新整合，无论从服务形式、服务内容到管理模式，深圳房地产中介行业都发生了巨大转变：从起步期单一的代理和估价服务，到现在集代理、咨询和评估为一体。在这个发展过程中，房地产中介业务正变得越来越专业，越来越成熟。
“那时候，就好像从一个偏辟的小巷一下子跨入到了一个人声鼎沸的大市场：招标、测评、竞投、拍卖……热闹的香港房地产市场、炙手可热的土地交易令我大开眼界。”1986年11月，时任深圳市房地产改革小组一员的桂强芳第一次跨过了罗湖桥到香港考察房地产市场，异常活跃的市场氛围及群雄逐鹿的竞争态势令他震惊。
香港土地大厅里惊心动魄的槌声一下子敲醒了桂强芳：深圳的房地产要发展，要走香港市场化的模式。
从香港考察回来后不久，即1988年下半年，桂强芳向李传芳副市长提出，深圳要发展房地产业，必须建立起一个既不属于政府部门主管、也不是国营企业的咨询服务机构，能站在客观公正的立场上，对政府制定的房地产政策提供专业性的意见。李市长很认可和支持他的想法。
1988年9月，国际地产咨询公司注册成立。12月28日，国际地产咨询公司正式开张，同时也揭开了中国房地产中介行业的大幕。
领路人“虽然考察了香港，也觉得香港的模式好，比如市场机制健全，法规完善，但并不完全适合国内。国内还是一个未充分发展起来的、市场化程度很低的市场，需要一个对接市场和政府的机构进行正面引导。”桂强芳说。
中国最早的房地产中介公司在这样的背景下诞生了。
这是一个只有5个人的公司，带着推动中国房地产市场化的憧景开始创业。此时，他们的业务主要是开设学习班和咨询。
“那时，就已经有很多企业想从事房地产开发，苦于没有经验四处求经，我们开设的学习班与咨询业务正好满足了他们的需求。”桂强芳说。
业务一度火爆了起来，万科也是这一时期在国际地产的咨询指导下进入房地产市场的。
1988年至1992年间，国际地产咨询公司迎来了发展的鼎盛期，业务范围延伸至了二手房交易、辅助土地投标、房地产策划代理、房屋评估。在二手房业务上，他们在深圳三级市场上吸引了大量的买家和卖家，他们的广告频频见诸报端。而他们也淘到了第一桶金：拥有15家分行，市场占有率达到了70%；年利润达到6000万元人民币。
在这期间，其还发展了代理业务，代理深圳大信大厦的销售，堪称中介代理业务的雏形；举办了首届国际城市地产研讨会。
高速发展的背后危机四伏。当时，国际地产咨询公司对于房地产三级市场相关业务进行了“承包式”的管理模式，将众多交易所和交易业务承包给个人，承包者拥有很大的自主权，这种灵活的经营方式为公司带来稳定而低风险的收入，但同时也埋下了管理萎缩的祸根。当时三级市场上都是现金交易，粗放型的管理模式使国际地产对员工无法进行有效的监控，员工违规现象时有发生。一段时间内，国际地产咨询公司因管理漏洞而导致官司缠身。
经过这次事件后，国际地产咨询公司元气大伤，关闭了很多分行，最后只剩下5家。
局面混乱上世纪90年代初，由于中介行业起点低，一个门面，找几间要租售的房屋，再加上几个置业顾问便可开业，中介公司的发展速度让人咋舌。自桂强芳1988年创立第一家房地产中介公司到1991年，深圳房地产中介服务机构仅有11家，到1994年深圳注册的中介机构已达到186家。其中1993年就审批了69家。这一时期比较著名的中介公司有先科、广厦、世联、众厦等。
“多头审批、只批不管”的做法导致了中介行业发展的混乱局面，吃差价、炒房甚至洗钱的事情时有发生。
为促使行业的健康发展，整顿市场的混乱局面，深圳市政府在1993年10月19日给深圳市规划国土局下发深编【1993】133号文件，将“房地产中介交易所及经纪人、房地产估价、咨询、租赁、包销商等中介机构”的审批管理权利分清楚。深圳市规划国土局于1994年初开始对房地产中介行业进行系统的调查和整顿，并及时调整策略，暂停新设机构的设立。
对于大部分中介机构来说，政府的宏观调控终结了地产中介的暴利时代。对于刚进入深圳地产中介市场的公司来说，则陷入了有价无市的无奈。
这个时期，国际地产公司遭遇滑铁卢，开始全面萎缩，关闭了除总部外的所有交易所，很多员工也陆续离开国际地产，另立门户，先后衍生出广厦地产和世联地产。
其中，最值得一提的是世联举办的“95年深圳实惠型住宅专场促销会”，世联在国商、国贸集中展示一批小户型商品房，并设立了直销热线，将销售对象重点锁定为当时比较富有的BP机、手机经销商等。
这次销售活动使得世联在深圳地产中介市场异军突起，在淡市中创造了3000万元的销售业绩。
新竞争对手的冲击下，到1997年后，国际地产咨询公司逐渐淡化了中介业务，开始转向了城市的投资与经营。桂强芳这位地产中介“教父”也在慢慢隐身于业界，其亲手创立的曾经有着巨大影响力的国际地产咨询公司一统江湖的局面也被市场慢慢剥落。但他的弟子们以及一河之隔的香港房地产中介公司却来势凶猛，又开始了新一轮的群雄逐鹿。
整合发展经过短暂的调整后，深圳房地产中介市场开始朝着正确的方向前行。
1995年10月4日，深圳市中介服务行业协会成立，这标志着深圳地产中介迎来了全面的整合和梳理。
在《深圳经济特区房地产行业管理条例》实施后，深圳市规划国土局进行了更加全面的清理，也筛选出第一批合格的中介公司68家，规范了市场环境。
在市场层面，陈劲松在1995年正式入主世联后，将代理业务作为突破口，采用目标客户和细分市场的原则，慢慢摸索出一条代理之路。并通过几近烂尾的宝安广场项目使得世联地产在业内站稳了脚跟。
1997年1月，施永青旗下的香港代理巨头中原公司入驻深圳。中原的入驻给深圳的中介市场注入了新鲜的血液，为深圳中介市场带来了成熟的专业理念。
继中原之后，许多境外地产中介公司为深圳巨大的市场所吸引，香港惟一上市物业代理公司美联，以及置业国际等多家港派房地产服务机构纷纷进入深圳；2002年6月24日，全球最大的房地产服务提供商21世纪不动产在深圳开设公司，宣布深圳区域业务正式启动，深圳中介行业开始面对国际化竞争。
2004年以来，深圳地产中介行业从分裂回到并购的特征又初露端倪，随着国家宏观调控力度的逐渐增强，房地产行业面临着重新整合，二手楼市场竞争更加激烈。在这样的新形势下，地产中介企业通过并购的模式来实现突破，促进自身发展。
2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，并加快全国布局，标志着中介代理行业受到了资本的认可，为中介代理业树立了一个很好的典范。
据坊间传言，深圳中介经纪机构已经有千家以上。“以这样的速度增长下去，中介经纪机构的行业整合是必然趋势，并购其实是反映了二手楼市场正步入成熟阶段。”以并购起家且目前发展迅速的创辉租售董事长林凤辉说。
这些经过整合后的房地产中介机构，其职能不再是过去的简单策划和营销代理，随着市场竞争加剧，房地产中介的服务开始转向更高层的战略发展和策略执行，在销售的同时更加着重品牌塑造。
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