| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年09月27日 11:08 |
作者： |
刘晓云 |
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30年前，当中国内地城市还不知商品房为何物时，深圳靠着特区打政策“擦边球”的方式，创造性地提出“补偿贸易”的合作建房模式，它正是市场经济下住房商品化改革的雏形，比全国房改，深圳整整提前了18年。
1980年，中国老百姓还不知道什么是“房地产”，不过，当时刚刚成为特区的深圳已经蠢蠢欲动。
从全国第一家房地产开发公司成立，到第一个商品房小区开发，在上世纪80年代初期至90年代中期这段时间，深圳的房地产进入了市场化探索的阶段，陆续组建房地产公司的雏形，学习从香港舶来的房地产开发模式，在很长一段时间内深刻地影响着中国房地产的发展。
第一代开发商如果把万科、金地、招商、华侨城等这些企业放在一起寻找它们的共同之处，就会发现，它们都诞生于20世纪80年代初期。彼时，全国的房地产业还处在市场化探索初期。
在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位开发房子主要用于内部职工福利分配，包括政府开发房子也是用于福利分配，没有房地产市场。
1979年7月8日，招商局蛇口工业区基础工程正式破土动工。
随着工业区的建设完成，招商地产的前身蛇口工业区房地产科，也在此时诞生。1984年12月，蛇口工业区房地产公司建成了中国第一批“准成本房”水湾B区。同时开始实施“蛇口工业区职工住房经营管理暂行规定”，在全国首开先河进行住房制度改革。
不过，招商地产开发的房产，多面向蛇口工业区的职工及部分香港人。
1984年，商品经济时代的魅力开始显现，推行住宅商品化的思路日渐清晰。房地产公司从政企不分的“混血儿”过渡到企业化，就始于这一年。
1984年的9月，万科前身深圳现代科教仪器展销中心也正式成立。1988年11月，初步完成股份化改造的万科以2000万元“天价”拍下威登别墅地块，以一张昂贵的房地产市场“入场券”进场。
以深房为首的第一代开发商，如今的发展早已参差不齐，但不可否认的是，第一代开发商在那个年代所进行的市场化摸索，推动了中国房地产的发展与进步，完善了中国房地产的法制建设。他们在房地产市场发展初期的艰难探索，为日后中国房地产的发展开辟了一条市场化大道，而如今，第一代开发商中的不少成员已消失或没落，他们在中国房地产发展中的使命已经完成。以万科为首的新一代的开发商，正以现代化的经营管理体制驰骋疆场。
“无利可图”的房地产在福利分房仍为主导的住房分配模式下，刚刚兴起的房地产开发还并未引起太多人的兴趣，远非什么有利可图的产业。与如今房地产开发是经济支柱的观念相差万里。
据说有一个有趣的案例，政府曾经试图将今天深圳中心区的某片土地“赠送”给某中央直属建筑企业，却被企业拒绝，理由是“我们是来做工程赚钱的，不是搞开发的”。
也正是在房地产开发无利可图的情形下，深圳的土地资源被政府半强迫性地划给了各大国企，以期望靠这些国企的开发来带动经济的发展。
在特区开发建设的过程中，1983年集体转业的2万基建工程兵成为城市建设的主体，由他们组成的多家开发公司，承建了所有重大城市基建项目。政府将成片的土地划拨给他们开发，然后再由政府进行分配，这是当时开发商获取土地的最主要方式。
由于特殊的历史原因，深圳的国有房地产企业较多，在市属上市公司中有1/3都是房地产企业，包括招商、华侨城、深长城、深城建等国企，至今都还拥有政府划拨的大片的开发用地。
虽然从1987年开始，中国就开始对土地使用权进行拍卖，但从1987年直到2001年国家住房货币化改革之前，因当时制度不健全及相关制度衔接较弱、适应性差，土地市场运行之初出现了不少新问题，实际上在那段时间深圳的土地并没有几块是通过土地拍卖出让的。
1988年9月，中海地产高价拿下海富花园项目，但中海地产随后就因地价高昂而反悔，要求政府退还定金。为了安抚中海，也为了保证刚刚启动的土地招拍挂改革不“流产”，政府最终跟中海达成了折中协议，第一块地的招标价格不变，同时政府通过下属企业拿出一块地，以优惠的方式跟中海合作开发。
南油地产也曾是深圳最大的“地主”，拥有深圳市划拨的南山区大部分土地，但这些土地大多以各种方式卖给民营企业开发，而南油自始至终也没做出一个像样的项目。
全面沿用香港模式从中国第一个商品房诞生开始，深圳地产就注定要与香港有无法割舍的关系。
深圳如今建立并完善起来的一整套房地产制度，其最初的源头都在香港。无论是在制度、产品，还是营销模式等方面，几乎是完全沿用香港地产的发展经验。
从土地出让制度、商品房销售制度、按揭制度、上下游产业链的完善，到房地产产品的创新、高层住宅的出现、园林的营造、会所的建设，都是在学习香港地产。而在营销模式方面，从楼书、样板房、售楼处等等，深圳都是在亦步亦趋地跟着香港。
在1987年那场惊天动地的土地拍卖会上，由香港测量师协会赠送、专门从英国定制的枣红色拍卖槌足以见证深圳地产与香港的关系，实际上这也是当时的深圳市政府不止一次地去香港取经的结果，并最终使深圳市政府从香港所实行的“勾地制”与“拍卖制”中选择了后者。
在此后的至少20年里，深圳房地产始终都在有意地参照香港，并通过政府和民间资本的参与，逐步建立起房地产上下游一整套完善的产业链和制度设计。
“从1987年、1988年开始到1997年的10年间是深圳向香港的学习期，香港从无到有，而深圳是全部照搬。从土地招标拍卖开始，香港的梁振英、刘少军都是我们政府的顾问。上世纪80年代末，中国海外已经在深圳开始开发楼盘了，中海的海富花园，当时在中国都是非常具有突破性的事件。”世联地产董事长陈劲松如是表示。
1988年9月，以“外商独资企业”身份进入深圳的中国海外建筑工程有限公司以816万美元中标海富花园住宅项目用地，成为真正的“天价竞标者”。
中海地产以其成熟的开发理念和丰富的市场经验，让整个深圳房地产界第一次感受到了“市场化的魅力”。
1990年推出的海富花园多期楼盘预售楼花，一天之内被抢购一空。而在1991年11月30日推出海丽大厦住宅楼花时，包括数千香港市民在内的购房者竟排队等候了7天7夜。
而海丽花园每平方米1万港元的高价，令深圳房地产界也第一次领略到了“市场化的魅力”。
深圳特区政府也开始退出“土地经营者”的角色，学习起香港政府的土地管理机制与运作经验。也就是从此时开始，深圳房地产市场全面进入商品化时代。
在1988年和1996年，深圳的房地产探索者在效仿香港的前提下，分别成立了第一家房地产中介机构和地铺，那也是如今深圳乃至全国房地产二级市场和三级市场的雏形。
由于与香港地产的紧密联系，当时的大多数房产都面向香港人销售，开始出现了“外销市场”和“内销市场”的区别。外销市场针对以香港投资者为主体的“投资型购房者”；而内销市场则以企事业单位的集团购买为主。开发方式则以合作建房和协议拿地为主，购房者在获得相对便宜的土地使用权的同时，其产权和转让权大多属于集体。
而这个时候，深港地产在产品设计及营销策划等技术层面的互动及交融也愈发紧密。从上世纪90年代初开始，深圳开始大规模出现了高层、超高层建筑。当时，在深圳商品房设计市场上呼风唤雨的设计公司，比如华森等，都有着浓厚的香港背景。
英联国际不动产董事长郭建波在接受采访时表示，“香港绝对是深圳的样板，除制度外，对产品的接受度上也是，现在一些二、三线城市都不喜欢高层住宅，深圳十多年前就有了高层，深圳人接受很快，由此可见来自香港的影响力有多巨大。”
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