| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年09月27日 11:04 |
作者： |
刘晓云 |
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当住宅可以成为投资品甚至赌注的时候，它显露出疯狂的属性。此前发展较为平稳的深圳楼市，率先挺进激情岁月。涨、涨、涨，成为2005年后五年中楼市的主旋律，在这轮疯狂的盛宴中，一些原本与房地产无关的企业也赤膊上阵；而大量普通百姓平生第一次的理财投资，竟然也选择了房产……
自2005年初以来，“房地产是国民经济的支柱产业”被很多地方政府和开发商发挥到了极致，房地产的投资属性愈发明显，深圳房地产飞速进入了一个投资与投机主宰的发展时代，房价开始非正常快速上涨，从而导致数次首在稳定房价的宏观调控。
深圳房地产在这期间完成了从波峰至波谷的数次切换，在短短5年间，深圳房地产市场就经历了两次非常严厉的宏观调控，自2010年4月中央再度出台新政严厉打击房地产的投资需求后，房地产的各利益主体逐渐在市场投资的狂热追逐中开始冷静。冷静后的各方主体开始反思，无论是开发商还是政府，抑或是投资客、消费，都开始明白，导致这几年房地产非理性状态的最根本原因仍在于中国目前并没有培育出一个相对成熟的投资理念，市场投资意识的突然觉醒导致投资客的蜂拥而入，投资渠道的相对缺乏使房地产成为民间资金的主要投资方向。
民营房企挑大梁世联地产董事长陈劲松曾如是描绘进入2005之后的深圳房地产，“虽然深圳房地产还属于青少年的阶段，但深圳房企正以令人吃惊的速度在成长，而且是青少年的价值观、人生观、骨骼的形成阶段。”这些话，似乎更适用于在该阶段迅速成长的民营企业。
除了以万科为首的股份制房地产上市公司外，深圳涌现出的一批能征善战的新民企，令不少国企瞠目。
从宝安走出来的鸿荣源地产已经数次名列深圳地产三甲之列；有着“深圳中心区商务写字楼开发专家”之称的卓越地产，不但占据着深圳中心核心开发区域，并正积极谋划上市；而以打造白领住宅和城市更新改造为特点的佳兆业在上市前后也完成了全国化布局，并数次名列深圳三甲之列；以开发小户型著称的花样年也成功赴港IPO；包括星河地产、京基地产等在内的深圳民营企业，已成为强劲的竞争对手与上市房企抗衡。
但反观曾经辉煌一时的建设控股系地产商们，如长城地产、沙河地产、振业地产、城建地产、深物业、深天地、深深房等多数都已沉落，仅有振业地产勉强支撑着整个建设控股系的脸面。其他的国企基本都有相似的命运，深宝安、鹏宝东、深宝恒要么已鲜有项目可供开发，要么被收购，要不就沦为被挂牌开发的对象。
这些在上世纪90年代成长起来的民营房地产企业，在完成了原始的资本积累后，将房地产作为核心主营业务，并利用其灵活的决策机制，在深圳房地产市场大展拳脚，并成功占有一席天地，成为深圳房地产市场不可小视的一支劲旅。
全球坐标中的深圳房价深圳房地产在2005年前的发展其实是非常稳健的，在全国进行的轰轰烈烈的房改运动中，早已进入市场化过程的深圳仍是波澜不惊。
不过，在2005年后，深圳市的房价开始出现变化，2005年深圳市住宅均价一改2000年到2004年每年小于5%的升幅，在高档住宅带领之下同比上涨了17.38%。
有一组数据显示，2005年到2007年三年的房价增幅分别是17.38%、26%、50%，2006年以后深圳房地产市场持续高速运行，而2007年深圳房价的成倍上涨，令各界惊呼深圳房地产市场泡沫的出现。
政府以抑制房价的过快上涨为首要目标，频频出台房地产市场调控政策，分阶段重点对楼市进行调控。
2006年，国家重点针对房地产产业结构失衡，出台了包括“国六条”、九部委十五条（民间称之为“90/70”政策）等调控政策，加强了对房地产前期土地及政府规划的监控和对住房供应结构的调整等，而其中以“90/70”政策引起反响最为强烈，并对全国房地产市场造成深远影响。
另一方面，在调控政策的影响下，商品住宅用地供应持续减少，而2005年以后商品住宅的供应也连续三年出现下降，批准预售面积从2005年711万平方米一路减少到2007年的589万平方米。在供应的减少和需求持续旺盛的共同作用下，深圳的房价持续快速地上涨。
政策效果的滞后性令市场在这个阶段呈现出“政府越调控，房价越上涨”的现象。
2007年上半年，“国十条”、“限外令”等调控措施陆续出台，中国政府在土地供应、银行信贷、控制热钱等领域，对地产业连下降温“猛药”。深圳房价迅速回调。而次年美国次贷危机之爆发，则为中国房地产提前敲响警钟。
如果没有2008年世界金融危机的出现，中国经济就没有救市一说，那么中国的房地产也会在政策持续收紧的情况下越控越紧。
深圳房价在经历2008年的低谷后，在2009年年初开始出人意料地出现报复性上涨，根据2009年12月24日深圳市规划国土委发布的《近期深圳市房地产市场形势与政策分析》的数据显示，深圳市新房均价从年初的每平方米11000元左右，暴涨到10月的21661元。
住房价格对普通居民变得越来越难以承受几乎是一个国际化的趋势，是房价不断上涨的必然结果。这也是导致2010年4月份“新国十条”出台的主要原因。政策的出台对成交量的影响显而易见，导致成交量至今仍然处于一个低迷状态，但房价的变化仍不明显，对于下一步政策及深圳房价的走向，至今仍然是悬疑。
但可以肯定的是，无论是投资者还是开发商，对于房地产的投资均越来越谨慎，数度调控使利益的各方开始越来趋于冷静与理性。
投资客成楼市风向标楼市中先富起来的人们轻松地聊着各种财富神话。在深圳，更多的人则在房价飞升的烟尘中寻找方向。
房地产的投资前景，使深圳曾一度进入了一个几乎是全民炒房的时代。特别是在2007年，是深圳全民炒房的鼎盛时期。
2007深圳地税局提供的最新数据显示，前5个月，深圳房地产市场交易活跃，而且多数交易楼盘为5年期以内的新楼，所以营业税收入较高，税收合计达49.84亿元(未含契税)，占全市总税收的19.6%，预计全年将超过100亿元。
这是一个非常惊人的数字。
这么大的购买力究竟来自哪里？所有接受采访的人，包括深圳一些部门的负责人，都承认深圳炒家云集。
房地产的巨大升值空间赋予了其特殊商品的属性，成了现阶段人们的重要投资手段。国信证券经济研究所最新一期的调查报告指出，投资房地产有其长期确定性因素，比如本币升值、城市化、消费升级、流动性泛滥下的资产升值和保值等。
房子成为投资品，这也可以解释为什么在深圳有遍地开花的房地产中介公司。
各种数据显示，在这几年深圳房地产的购房需求中，投资、投机需求占据主导地位，因投资需求产生的购房比例超过了一半。
又是一个惊人的数字。
从政策的严控方向也可看出，每一个新政，几乎都无一例外地针对投资、投机需求。在2008年因调控而挤压出了大量的投资需求，全民炒房时代暂告一段落，但部分实力投资客仍然活跃在房地产投资市场。
在经过2008年的短暂休整后，深圳交易量开始回升，实力投资客于2009年无惧无畏地重返房地产。而这一轮的投资与此前的买房投资不同，在世界金融危机的影响下，由于对通胀预期的担心和恐惧，这一轮除了多是实力投资客外，更鲜明的一个特性是这批投资客的投资方向都指向了保值型房产，这类投资型买家是以保值为目的的长线投资为主，主要青睐具备一定稀缺性的豪宅物业和具有稳定租金回报的中小户型物业。
在通货膨胀预期和投资渠道有限的情况下,很多手上握有现金的市民愿意将现金转换为房产,以抵御通货膨胀中的资产贬值,这是2009年投资客纷纷入市的主要原因之一。
深圳一家老字号开发商表示，只要有通胀预期，参与买房的投资者就会增加。这一多次以来通胀预期形成的不变规律，成为2009年以来深圳房价暴涨的另一推手。
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