| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年09月27日 11:07 |
作者： |
刘培峰 |
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一个大厅，几十张桌子，20世纪90年代初，郭建波的先科顾问投资地产部挂牌成立，主要做房地产三级市场生意，这是他多次考察美国、日本后发现的房地产市场的新商机。令人遗憾的是，这家企业在经营10个月后关门，主要原因是没有生意，但他们建立了深圳市场上第一套房屋租赁和二手房买卖合同范本，并明晰了交易流程。
近日，本报就深圳房地产中介市场的发展历程采访了英联不动产集团董事长兼首席经济学家郭建波。
中国房地产报：地铺时代的开启是三级市场繁荣的结果，当时市场情况是怎样的？
郭建波：20世纪90年代初，我当时是先科投资顾问有限公司总经理，公司以房地产开发和二级代理为主，并开始将触角伸向三级市场。当时深圳的三级市场远没有现在这么繁荣，主营业务都集中在房地产二级代理领域，几乎没有人重视三级市场的发展。
那时候，深圳房地产市场非常繁荣，已经有相当一部分房地产资源开始在二级市场流通。因此，在全盘把握代理业务的时候我还是看到三级市场这块巨大的蛋糕。
中国房地产报：您是如何产生进行地铺式经营的想法的？
郭建波：1995年，我牵头组建深圳中介行业协会，作为副会长，我想尽力促进深圳中介机构与国外同行的交流，组织了多次美国、日本考察。相对于深圳中介机构写字楼办公的方式，国外完善的中介经纪人制度和繁荣的地铺经营模式给了我很大的启发。1996年，我向先科集团提交开拓三级市场并开设地铺的报告，但当时被看作冒险之举而被否决。不仅总公司不理解我的做法，很多业内人士都不了解地铺这种经营模式。尽管总公司不理解，我仍然坚持自己的观点，不断在公司会上阐述自己的想法，最终得到了总公司领导的首肯。
中国房地产报：第一间地铺是怎样创立的？
郭建波：1996年夏天，先科顾问投资地产部挂牌成立。当时先科成立的这个地铺还发挥着更加重要的作用——收集信息。由于好多房地产商对市场价格知之甚少，中介机构作为乙方最首要的任务就是帮忙定价、确定销售方式，先科成立地铺也是希望通过地铺人员的实地考察得到最真实的市场前沿信息。这种信息采集方式在当时最大限度地保证了先科代理业务的权威地位。
但我们的经营还是举步维艰，仅仅在租赁方面有些收益，二手房买卖交易量屈指可数，很多人进入铺位咨询后仍抱以怀疑态度。市场和消费者的不认可是最大的困难。
中国房地产报：也就是说当时的市场并没有完全接纳地铺这种创新的经营模式？
郭建波：对，当时我们还是比市场先走了半步吧。当时三级市场利润低，地铺工作的10名员工都是兼职，每人在代理业务的空闲才去顾及三级市场。但我们还是建立了市场上第一套房屋租赁和二手房买卖合同范本，并明晰了交易流程。
地铺几个月的亏损让先科总公司对我们的计划再一次产生质疑，继而否决了三级市场走地铺化经营的决定，成立仅10个月的第一家地产中介地铺战略在1997年春天就退出市场了。
中国房地产报：第一间地铺还是为后继者开创了一条“地铺之路”。
郭建波：对，就在我淡出市场一线的时候，香港中原地产正式进入深圳市场，相对于本地的中介机构，香港先进的管理经验和经营模式被大家竞相模仿。值得一提的是，中原地产最初的进驻也仅仅停留在二级市场领域，并没有大张旗鼓地拓展三级市场，而此时深圳本土经营三级市场的中介机构的力量也正在慢慢积蓄，最终决定地铺式经营的仍是市场。
中国房地产报：深圳是从什么时候开始进入地铺时代的？
郭建波：现在已经很难去考证中介地铺到底是哪一年开始走热，但可以肯定的是20世纪90年代末深圳房地产第二个发展高峰让房地产中介行业彻底走下神坛，走出写字楼转向地铺经营。他们纷纷走出写字楼到街边和社区开设地铺，与消费者面对面进行沟通，深圳二手房交易模式跨入“地铺时代”。
中国房地产报：对于深圳地产中介行业您怎么看？
郭建波：回顾中介发展历程，感慨良多。简单说：成也市场，败也市场；成也中介，败也中介。
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