| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年09月27日 10:51 |
作者： |
赵焱 |
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《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》的下发，使住房成为新的消费热点和拉动国民经济发展的新增长点。而捕获先机的深圳房地产企业凭借着领先的市场化运作和资本优势不仅驰骋于本地市场，更将先进的开发理念带向了全国。
沧海横流，方显英雄本色。在深圳房地产发展史上，1995年是深圳房地产开始走向辉煌的一年。从这一年开始后的10年间，深圳商品房销售面积翻了3倍多，从1995年的274.57万平方米上升到了2005年的905.23万平方米，产品形态和销售模式不断创新。
而掌握了领先的市场化运作模式和资本优势的深圳本土企业也开始了外拓疆土。深圳军团给内地企业带去了产品的革新，商业模式的更新，专业人才管理的输血再造，甚至是地产服务体系的全新构建，这些东西已深刻地影响到中国地产未来发展的进程。
体制改革在这一时期，为了进一步推动房地产制度改革，促使房地产市场规范化发展，1998年，国务院下发了《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》。这份文件下发后，货币化分房取代福利化分房，住宅商品化、市场化大潮汹涌而至。住房成为新的消费热点和拉动国民经济发展的新增长点。
在金融层面，1999年，中国人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行加大住房信贷在年度信贷计划中的比例。银行贷款政策进行了放松。紧随其后，个人住房贷款最长期限又从20年延长到30年，大大减少了人们按揭购房时的还款压力，并将购买住房的贷款的比例上限提升到80%，减轻了购房的首次投入成本，按揭买房逐渐被更多人接受。
多重政策利好下，深圳商品房的外销比例开始下降，买房的更多是深圳的新移民。
有数据显示，1995年，深圳的常住人口345.21万人，但10年之后的2005年，深圳市的常住总人口为826.94万人。深圳新移民真实的市场需求，逐渐让深圳房价在1996年前后寻找到了“底部支撑”。1998年至2003年这5年，是深圳房地产快速发展的5年，有数字佐证，这5年间，深圳的商品房年销售面积从432.22万平方米一鼓作气地达到了791.7万平方米。
“1995年之前，深圳商品房销售面积中的10%被香港人买走。在1993年，这个数字达到了历史新高的22.3%。”深圳地产界人士回忆道，外销比例的提升迅速推高了房价，这一时期典型的楼盘是位于罗湖中心区的天安大厦，当时这个楼盘一度卖出了每平方米2万港币的天价。
其实，除了政策因素，深圳本身的城市基础建设的力度也成为这一时期商品房销售迈入快速轨道的因素。比如，1999年的滨海大道的开通带动南山成为了深圳房地产市场的火车头，深圳人买房的范围逐渐从罗湖扩展到福田和南山。
区域造势而毗邻香港的优势使深圳房地产企业在内功上精进了很多。在1997年前后，它们推的东海花园、百仕达花园、四季花城等项目在开发理念和营销推广方面都领先于全国。一些豪宅开始充分利用山、海、湖等自然景观和人文景观，并大量应用新技术、新材料，观澜高尔夫别墅每套均设私家电梯就是典型的代表；而小户型项目，也创新性地引入了众多中大户型住宅甚至豪宅的舒适元素，开始拥有私家入户花园、空中庭院、景观阳台、大露台、宽楼距、阔视野、大园林等。
除了这些，深圳的开发商也开始了区域造盘和主题造盘的发展规划。
1999年国庆节期间深圳滨海大道开通，把发展商与置业者的眼球一下子从罗湖、福田引向了南山。很快，南山成为深圳房地产发展最快的区域。同时，深圳也开始孕育一股由关内向关外扩张的风潮，这也使得“大盘运动”在深圳生根发芽。
1999年，中国海外、万科地产分头挺进位于布吉的水径和坂田，开始分期开发郊区大盘中海怡翠山庄、万科四季花城。两盘所卷起的旋风可谓始料不及，它让关外变得不那么遥远。
继两盘之后，深圳的振业、招商、华侨城、金地也陆续启动在关外的高端项目。而深圳大盘运动自此风起云涌，竞争不断升级，直到2001年，深圳出现了超百万平方米的大盘新亚洲、桃源居。
而推动这波风潮不断蔓延的，还有深圳为促进关外发展发布的一项政策。1995年10月，深圳在宝安、龙岗两区实施购房入户政策。一石激起千层浪，关外地产自此进入快车道。
向关外变革的深圳，借鉴国际上先进城市的经验，从生活上、功能上、产业上给各镇进行了定位，深圳的“白领重镇”、“大盘重镇”、“高科技重镇”、“旅游重镇”版图日渐清晰；在房地产市场，也催生出布吉、龙华、横岗等强势板块。
开疆拓土市场的历炼使深圳房地产企业越发地成熟和理性。以万科、中海为代表的房企们的竞争并没有放在囤地包括“天价”争夺土地方面，而是开始在品牌价值、土地经营、营销模式、物业管理等各个方面发力，提升品牌知名度，其产品体系、开发理念在全国备受瞩目。每年，深圳的房交会都会吸引全国各地的开发商前来参观学习。
而深圳地产军团的扩张也由此展开，他们以“时间就是金钱，效率就是生命”的口号开始了北伐。
2000年前后，以万科、中海为代表的深军就开始北伐挺进北京、上海等大都会，开启深圳军团北伐先河；2001年，华侨城在深圳推出高端住宅项目波托菲诺之后，便以“旅游+地产”的模式迅速扩张至北京、上海、成都，从一个区域开发商变身为全国范围内有影响力的房企，并迅速跻身一线开发商行列，成为了行业的榜样；2003年，房价洼地长沙成为深圳军团列阵进入的二线城市，深卓越、深天健、中信深圳、深万科、深沙河、深振业、鹏基等深字号品牌地产企业列阵而入，开启长沙北伐之路。此时，地产业正在渐渐打破地域、文化的隔膜，在全国大市场下“同此凉热”。深军北伐有一个十分重要的原因是因为深圳土地的稀缺性，从深军自身的经验来看，在“北伐”的过程中有酸也有甜。“北伐”扩张会使资本快速积累，但在扩张的过程中也会出现类似像对当地政策判断捕捉不到等困难。深军北伐的过程中除了要拥有完善的资金链以外，如何了解当地政府的相关政策及品牌营销，让自己的房地产产品融入到当地的文化中去，实现文化的融合成为一个重要课题。
而与深圳地产开发商一起北上的，还有产业链上的很多公司，包括以世联为代表的地产策划公司、以博思堂为代表的地产广告公司等。凭借在深圳历练出的营销优势和管理优势，这些企业在内地的扩张非常顺利，获得了可观的市场份额和利润来源。
另一方面，深圳地产兵团在市场中的突出表现，使他们成为不少内地政府、开发商首选的合作伙伴。这次北伐，历炼了深圳房企的管理能力和开发能力，同时促进了内地房地产市场的发展和变革。
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