房地产：二套房政策属预期内
安信证券分析师 柳世庆
日前，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业个人住房贷款中第二套房认定通知》，核心内容是二套房认定“认房又认贷”。以下为简要点评：
二套房的认定“认房又认贷”，基本符合市场预期。按照通知的精神，二套房认定范围从新政前的“认贷不认房”明确扩大到“认贷又认房”。通知还明确，已利用贷款购过一套房的认定为二套房。新政前银行一般将“贷过款已还清”视为首套；新政出台至今，由于二套房认定细则未出，不少银行沿用老办法操作，或放缓审批进度。另外通知还规定，首次贷款购房的，“认房”以购房所在地房屋登记信息为准，该细节务实而缓和，提高了可操作性，同时也明显缩小了影响的范围。
各方的博弈可能使影响打折扣。在家庭成员认定方面，实施中上有政策下有对策。部分银行为了获得收益高、风险低的业务，可能会争揽二套房的贷款业务。
局限于行业性的调控其效果将被整体较充裕的流动性冲淡。在流动性尚较为充裕（尽管目前处在逐步收紧的趋势上）的大环境下，单纯针对行业的调控如按揭贷款政策的收紧，其效果终究会被冲淡。由于基准利率较低，尽管二套房实行1.1倍利率，也并非高不可攀。首付成数提高到50%，对于自有资金充裕的人群，威慑力有限。从草根层面看，不少适合刚性需求的楼盘，如总价较低的，最近销售状况尚好。有报道称，一些高端楼盘销售也较好。
短期冲击难免。5月份新房成交环比数据大幅下降，反映了新政带来的短期冲击。目前政策出台密集期尚未结束，预计成交量低迷的情形还会持续一段时间。
维持同步大市-A评级。政策出台密集期尚未结束，市场对行业调控政策何时停止加码持观望态度，再加上短期内低迷的成交量，这些负面因素均抑制板块反弹。但随着政策密集期度过，开发商促销，以及市场预期逐步调整，成交量下半年可能将趋于回升，并可能带来一定投资机会。
