| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2012年06月26日 14:19 |
作者： |
涂力磊 |
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维持2季度新开工见底观点。预计6月新开工累计增速将是全年最低值，后期将Ｕ型复苏。预计上半年行业销售、新开工和投资增速分别为-10.2%、-6.27%和18.3%。
维持2012年下半年行业“增持、超配”评级：从政策、估值、经济、盈利四方面看待当前地产投资机遇。
政策先于估值，经济先于盈利：从经济角度看，经济下滑带来政策转向，后引起经济重新上升。从投资角度看，行业政策底先于行业估值底。政策先期转向又能带来后期经济底和行业盈利底。对于地产投资而言，政策底、估值底和经济底是最佳投资区域。
当前市场正处于政策、估值、经济“三底”区域。从历史数据看，只有2008年和当下投资、出口、消费三大指标增速同时出现回落。短期经济回落趋势明显。经济底带来宏观紧缩底，后期降息、流动性释放等宏观预调、微调预期明显。此外，预计下半年行业仍处于去库存高峰，房价趋稳带来产业政策稳定。估值面较前期有修复，但从历史看依旧处于低位。
投资时点再思考。按照以上研究框架，可衍生三个地产投资时段，即“经济回落估值底部期”、“经济和估值开始复苏、行业基本面逐步反转期”和“价量齐升，行业高涨期”。从目前形势看，当前时点属于“经济回落估值底部期”向“经济和估值开始复苏、行业基本面走向反转期”的转换阶段。因此对于下半年地产投资应该继续报以足够信心。
地产相比中游企业依旧具备优势。我们认为下半年新开工会恢复，但暂时还不够成撤离地产股的主要逻辑。从长远逻辑看，新开工恢复确实对中上游企业构成利好。但是我们认为当前开发商依旧谨慎，开工恢复程度有限。因此下半年新开工恢复程度短期难对中游企业资金面和盈利程度产生大幅改善。考虑到中报和全年业绩锁定程度，我们认为相比中游企业目前最下游地产股依旧具备优势。
板块整体估值水平依旧不高。我们重点跟踪的24家地产上市企业看，目前2011年平均静态市盈率在14.42倍，对应2012年平均动态市盈率在10.64倍。对于地产1线企业而言2012年动态平均PE在9.21倍上下。从历史数据看估值依旧不高。
2012年龙头股目标估值看12倍。宏观层面流动性有望缓慢释放、产业层面政策暖风有望刺激成交复苏，相关积极信号将催生地产行业基本面反转。综合以上原因，我们认为当前时点地产股估值可以继续看高一线。
下半年看好三条择股主线：1）产品符合调控政策、受益市场政策微调的地产龙头企业，主要推荐万科A、金地集团、招商地产、保利地产、金地集团、首开股份、荣盛发展、金科股份；2）3季度中后段看好土地一级开发公司，推荐中天城投、铁岭新城和云南城投；3）受益行业销售、资金整体转好的高端住宅和中介企业，推荐华侨城A和世联地产。
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