| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2012年06月13日 14:17 |
作者： |
李品科;孙建平;丁明 |
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撰写时间： |
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央行在6月7日降息之前曾下发给各商业银行“特急”文件【银发2012】142号，在该文件中，央行明确提出“房贷金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。”
央行重提个贷利率下限为0.7倍基准利率，支持刚需的政策意图明确，行业自2010年10月开始首套下限85折。2010年10月银监会向各银行总行窗口指导，口头取消首套房7折利率优惠，仅允许执行同期基准利率最低下浮15%。商业银行首套房执行利率早就高于7折，今年3月从大部分城市执行的首套利率上浮10%往下降，目前行业利率普遍下降到9折-基准，同时85折数量在增加。而此次为央行时隔2年明确表示“个人贷款利率下限仍为基准利率的0.7倍”。
在此种情况下央行以特急文件、时隔两年重提7折，指导意义非常明确，行为和态度高于一切，没有必要穷究细节和拘泥于现状，前瞻性动态预判更重要。我们认为，政策支持首套房需求的释放是确定的趋势，首套房利率将持续下浮，未来全国向85折甚至7折推进明确。
0.7倍下限的特大利好不在于所有首套房执行利率降到7折，而是表明首套房利率下降趋势确立并将持续，如下半年7到8折利率将现，这将带动地产销量恢复和地产股估值修复。
11年四季度我们对地产政策局部放松路径、首套房等信贷支持的预判已被证实和逐步兑现，继续预期后续将在首套刚需、首改二套、换房首套等合理消费需求上有更多支持放松。
贷款利率的普遍打折优惠加上降息有利于恢复地产购买力和刺激需求。同样以25年期100万贷款计算，若按贷款利率打7折计算相较降息前的不打折利率月供下降幅度达到19.6%，1393元。
今年初各银行明确表示12年开发贷不松动甚至会变紧，但目前已明显变化。开发商表示12年3月后开发贷更容易获得，利率上浮幅度下降。我们在3月初指出“中央明确表态支持普通商品住宅的建设，对高周转大公司的开发贷将予以支持”。草根调研表明开发贷目前更易获得，由11年的银行普遍没有额度、利率上浮30-40%到目前的银行主动找企业、利率上浮降至20-30%，有利于缓解开发商的资金压力。
12年下半年政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好，行业政策必将修正，继续进攻，地产股将迎来趋势性机会，强烈维持我们今年1月提出的12年地产股绝对收益下限50%的观点。
选股方面以一二线龙头为核心配臵：金地集团、保利地产、华侨城、苏宁环球、广宇发展、招商地产、首开股份、福星股份、金科股份等。
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