| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2012年06月12日 14:27 |
作者： |
杨国华 |
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福州市固定资产投资、进出口、财政收入增速大幅回落。2012年一季度福州GDP增速11.1%，同比回落2.6个百分点。1-4月福州固定资产投资增速32.4%，回落12.4个百分点；其中房地产投资增速38.4%，回落40.9个百分点。1-4月进出口总额增速仅2.5%，回落22.6个百分点。1-4月社会消费品零售总额增速17%，回落1.5个百分点。1-4月福州市财政总收入（不含基金，即不含土地出让金）增长6.1%，回落18.7个百分点。
5月住宅销量创12年新高，成交均价企稳回升。2011年11月福州开始迎来降价潮，代表楼盘有仓山区的阳光城新界、华润橡树湾，晋安区的保利香槟国际、三盛国际公园等项目，降价幅度在10%左右。在降价潮及首套房贷利率下调等因素的刺激下，住宅成交量在12年3月大幅回升，5月更是创2012年新高，并成为2011年1月以来的次新高。销售的好转，导致成交均价也开始稳定回升。在2012年2月达到阶段性底部的12555元/平之后，5月成交均价回升至13140元/平。
住宅库存压力最大时候或已过去。截至2012年5月，福州市区商品住宅库存约269万平米，较4月环比下降5.3%，这是11年以来首次出现的比较明显的回落。从库存去化周期来看，由于11年9月销售转入低迷，导致库存压力迅速攀升，并在今年年初达到历史高峰的38个月，但伴随3-5月的销售回暖，库存压力也开始大幅减轻，目前已降至15个月，库存压力最大的时候或已过去。但目前的去化周期还处于历史比较高的水平，这仍是房价快速上涨的重要约束条件。
低迷的土地市场对地方财政收入的压力开始显现。2010年福州全市土地出让金达到历史高点的416亿，之后便大幅下降，2012年1-4月降幅更是达到83%。预计土地出让金的大幅回落将给福州财政收入带来很大压力，数据显示，2012年1-4月福州全市土地出让金收入仅相当于同期财政收入（不含基金）14%，甚至低于08年水平，而10年高达103%，11年高达52%。
13年市区住宅上市量将大幅减少，14年供应将面临严重不足。福州市区住宅用地在2010年成交面积达到历史高点，成交601万平米，但2011年降至311万平米，而12年1-5月成交面积仅不足50万平米。我们预计2012年-2014年可上市的住宅量将依次递减，按照11年市区住宅销售面积约190万平米粗略测算，13年销售压力将较12年显著降低，14年供应将面临严重不足，福州房价在14年可能面临非常大的上涨压力。
福州楼市政策动态：按揭贷款政策——首套房首付30%，利率仍是基准利率；二套房，仍然认房又认贷，首付60%，利率上浮10%。限购——仍严格执行福州11年10月出台的限购政策；其他——福州楼盘实地调研了解到，销售人员开始主动提示客户关于6月40个大中城市住房信息系统将联网的政策风险。建议密切关注该政策，若严格实行，短期将对需求产生负面影响。
行业风险提示：40个大中城市住房信息系统联网。
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