| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2011年02月18日 14:31 |
作者： |
苏雪晶 |
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撰写时间： |
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报告要点：限购范围进一步扩大强调的是一种资格关于限购令市场之前的普遍预期是按新国八条在全国范围内铺开，对于非本地户籍的人购买只需提供一定年限的纳税证明即可，市场普遍预期是过去执行的一年。而本次北京版的限购令显然要比市场预期力度来得大，其与国务院版主要的区别在于把一定年限改为五年，也就是对于非北京市户籍的群体购房将更加困难。我们认为这个措施的严格执行必然会使得需求得到抑制，根据部分媒体的报道，一月份中成交的商品房中有44.8%的比例是外地人所购买，如果这一情况属实，北京房地产市场将会受到很大的影响。北京本次政策出台，已是目前已出台的5个城市中，最严格的一种。而月底前将要陆续出台的各地限购政策中，北京严格程度恐将领先全国。
信贷紧缩，隐藏的杀手政策强调对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。根据我们目前的微观调研，目前由于信贷紧张，各地银行对于首套置业的利率折扣已基本取消，这对于自住性需求来说打击较大。而目前的加息政策已使得1.1倍的利率高达7.26%，处于历史较高的水平，我们在前期加息点评中已经指出这种利率水平对于成交的影响将会是显著的，在未来的成交中将会慢慢反映出来。从我们目前跟踪了解到的数据来看，市场正印证我们的预期，北京、上海等地的成交发生了大幅度的下滑。
税收调控仍有筹码我们在前期一再强调开发企业土地增值税清算的规定，本次北京版国八条强调房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率（目前是2%）。我们再次强调如果清算土地增值税对于开发企业的利润影响将是显著的，特别是那些高毛利的企业。另外个人转让房屋方面个人所得税的问题，这一块我们过去大部分地区是以房款的1%来缴纳的，但是根据国家税务总局文件的规定应该是可以将房产交易盈利部分的20%来缴纳的（对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税）。我们认为如果对个税进行严格征收，将会市场形成极大的打击。
关于地产股投资前几次报告，我们已反复建议投资者在节后不再参与地产股反弹，核心因素除对通胀预期有我们自己预判以外，和政策落地基本面将变化也有直接关系。综合因素的影响，也让亢奋的股价重回鸡肋。我们预期两会过后，各地推盘量将有所增加，届时将是对全年量价判断较好时机，提醒市场关注。
（具体内容请见附件）
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