| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2011年02月21日 13:59 |
作者： |
冯钦远 |
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各地新政相继出台，力度小于北京：
2月19日，广州市政府对十区两市颁布新政细则；当日晚间时候，南京市政府办公厅公布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，房地产调控新政正式出台，坚决落实好保障性住房和中小套型普通商品房用地。限购力度小于北京。
外地户籍纳税或社保1-2年可购一套，广州还限年龄：
广州限购的核心有：1.坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭（2年纳税记录或缴纳社保累计满1年），限购一套新房；2.未满18岁不得单独购买商品房；3.从化、增城纳入限购范围；4.房屋套数认定采用认房又认贷；4.境外购房须按国家有关政策执行。
同时，此次限购采用差别化信贷政策，二套房首付提升至6成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，并停止三套房贷款；对于定价过高的楼盘差别化征收土地增值税。
南京规定：对已有1套住房的本市户籍家庭、能够提供1年或以上纳税证明的非本市户籍家庭可新购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市居民、拥有1套及以上的非本市居民，以及无法提供1年以上纳税证明的非本市居民暂停新购住房；对于二套房首付，不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
同时，将继续按照“限房价，竞地价”方式落实中低价位普通商品房用地；并加强价格秩序监管，实行“一套一标”的申报价格预售许可。
成交将逐步萎缩，价格将得到遏制：
随着1月26日“国八条”的推出，各地新政陆续出台。目前来看，基本均符合“国八条”基调，以户籍为限购基准，限购、加息、首付比例提高等政策的叠加效应在逐步释放。我们认为，各地限购新政的推出，将有效的遏制前期高涨的成交量，价格也会得到遏制；其次，货币政策的收紧和信贷规模的萎缩，使得市场资金不断缩水，开发商资金链虽然目前无忧，但低位的成交量我们预期持续时间会较长，下半年面临巨大考验；再次，对于定价过高的楼盘逐步采用差别化土地增值税征税制度，将有效缓解新开楼盘的“跳价”行为。
基本面往下，维持“中性”评级：
维持行业“中性”评级。1.短期来看，全国将有更多的城市出台新政，行业将持续在冰冻期，成交量将大幅萎缩；2.由于调控政策和货币紧缩的预期犹存，行业整体不具备趋势投资的机会；3.从估值角度看，板块处于低位，估值水平下跌空间已不大，但我们较为担忧成交量萎缩持续时间较长，下半年大幅下调盈利预测的可能性较大，业绩的下调将给地产股带来下跌，即“跌完估值、跌业绩”。我们继续看空地产板块。
（具体内容请见附件）
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