| 来源： |
第一创业研发中心 |
发布时间： |
2010年12月23日 14:31 |
作者： |
陈晓波 |
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调高行业评级至“推荐”
综合考虑行业基本面、政策与估值，我们认为在估值修复+业绩增长双重因素推动之下，未来12个月内，房地产板块存在50%左右的上升空间，其表现超越基准指数——沪深300指数概率极大，我们上调行业评级至“推荐”！
“黄沙难掩真金”：需求仍将保持旺盛态势
2011年需求仍将维持旺盛态势，预计成交量较2010年增长10%以上。其依据在于：
一是CPI高企即使考虑考虑较为激进的加息（如4次左右）2011年负利率会更为严重、居民收入增速和消费信心保持平稳、信贷投放不会明显收缩和人民币升值预期较为强烈等因素，仍将刺激需求强烈释放；二是2010年下半年积累且尚未满足（因供给受限）的需求将2011年陆续释放；三是房地产税预期税率仅为0.6%、2011年加息预计为2次左右，不会明显增加持有住房的成本；
行政政策基本触底，房地产税试点可能被视为行业利好
10月密集出台的“二次调控”政策中，我们认为限贷和限购等非常规手段的出现，一方面反映了政府调控房价的决心，但也说明政府进一步出台更为严厉政策的可能性明显降低。2011年，我们认为政策面除了出台房地产税试点和2次左右加息等政策外，不会有更为严厉的政策出台。
我们判断，房地产政策面已经基本触底，而此前担忧的2011年初房地产税试点，很可能会因为税率或者征收范围明显低于预期，反而成为行业利好而刺激房地产板块上扬。
2011-2012业绩增速明确，估值修复行情随时展开
2010年良好的销售业绩已经奠定了万科、保利等绩优公司2011年业绩增速，而2011年上半年销售的旺盛将进一步锁定2012年增长。
目前绩优公司以2011年业绩计算，动态PE仅10倍左右，处于历史估值底部。我们认为，2011年在销售依然顺畅且政策面基本触底的大背景下，市场对于地产板块的估值有望回升至15倍PE左右，地产板块将因此获得50%左右的上升空间，我们调整行业评级至“推荐”。
个股方面，我们强烈推荐万科A、云南城投、滨江集团、华侨城A和保利地产等。
（具体内容请见附件）
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