| 来源： |
中信建投研究所 |
发布时间： |
2010年12月17日 14:22 |
作者： |
陈莹 |
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2010年的房地产调控政策试图通过“增加供给、抑制需求”达到“遏制部分城市房价过快上涨”的目标，在短期供给无法释放的情况下，抑制需求实乃无奈之举，但并非长久之计。随着供应量，特别是保障房供应量的增加，预计调控政策将逐步过渡到“增加供给、分流需求”上。
2011年1000万套的保障性安居工程建设任务大大超出了市场五、六百万套的一致预期，也加快了调控朝“增加供给、分流需求”方向迈进的步伐。保障房建设的快马加鞭，一来可解决中低收入阶层的居住问题，缓和高房价引发的社会矛盾；二来可早日解除限购、限价等抑制商品房市场发展的行政手段，以借助商品房的发展为保障房建设提供资金支持，引导房地产行业发展的良性循环。保障房申请的公开透明是趋势，保障房的需求群体与商品房的销售群体存在差异，而房地产上市公司多以从事商品房开发为主，因此，保障房供给的加大不仅对房地产上市公司影响有限，还能加快对商品房调控的转向，长期来看，利好房地产上市公司。
2011年商品房开发投资增速下滑，但1000万套的保障房已足以弥补。限购和停贷造成商品房成交量区域分化，绝对房价较低和政策缓和的三、四线城市的商品房成交面积应能回补一、二线城市下降的缺口，但三、四线城市较低的房价导致销售额增速下降。
高通胀压力带来2011年中性偏紧的货币信贷政策。加息增加了开发商的财务成本和拟购房者的还贷压力、吸引热钱流入，而信贷数量紧缩减少开发商的银行资金来源、迫使开发商以其他方式融资并增加融资成本，对开发商影响更大。商品房销售额增速下降和流动性收紧加重了房地产行业的资金压力，导致2011年行业持续调整，调整时间在一定程度上取决于房价的调整时间和幅度。
高通胀下，对高房价的容忍度被加大，只要不过快上涨，以时间换空间亦可。高通胀和资金压力下房价的高位盘整虽不会放松调控，但会放缓调控步伐，低估值为2011年行业的阶段性机会奠定了基础，而政策的明朗化和交易量的反弹为其创造了条件。一季度召开的两会预计又会将房价问题推到舆论的风口浪尖，政策压力尚不能释放；银行在一季度的集中放贷暂缓开发商的资金压力，开发商促销压力减弱；二级市场的停融资导致上市公司2010年释放业绩和高送转的动力不足，2011年一季度整体性行情缺乏基础。两会后短期政策明朗化，库存和资金压力可能促使二季度房价的小幅调整，尽管在高通胀下，名义房价难有较大降幅，但出于货币贬值的担忧已足以吸引购房者入场，交易量反弹是大概率事件，对2012年的业绩形成支撑。一旦二级市场的融资审核放行，开发商释放业绩的动能会加大。集中度提高是行业发展趋势，行业调整中公司必然分化。资金是行业和公司发展的命脉，只有在销售市场、金融机构、二级市场等融资中胜出的公司才能借助本轮调控良机扩张，融资能力是2011年选股的主线。
（具体内容请见附件）
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