房地产2011年度策略：2011年投资机会将好于2010 |
| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2010年12月22日 14:09 |
作者： |
涂力磊 |
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尴尬的市场调控。1-11月全国商品房累计销售额4.23万亿元，较去年同期增长17.5%;全国房价指数除6月出现负增长外，其余各月均保持上升或持平。在不断出台严厉调控政策的背景下，行业全年销售热度未减、房价未见下滑、部分城市地价创新高。不得不说，原有调控手段在2010并不奏效。
对2011年行业景气度保持乐观。2011年国内经济增长和流动性对行业销售依旧构成支持。预计今年行业土地购置面积在4亿平方米，处于正常水平。同比大幅增长是因为07年开始土地购置面积逐年下滑。土地购置总量没有放大的前提下，市场供应难言实质增加。此外行业销售额不断创新高，开发商在2011年定价和推盘上占有主动性。以上原因使得我们对行业2011年景气度保持谨慎乐观。
行业进入“完全市场化陷阱”。2003年我国将房地产行业从“半市场化”定位到“市场化”。定位的变化造成目前行业存在三大矛盾，即非市场化的土地供给和市场化的产品需求之间的矛盾;市场化供给和非市场化调控之间的矛盾;不同质购买力和同质化产品之间的矛盾。以上三点矛盾造成当前调控难奏效;房价过高冲击民生发展。
行业“完全市场化陷阱”已经清晰显现。
行业重定位：对适度市场化的思考。行业从本质属性而言存在商品、金融和社会属性三个类型。前两属性可以通过市场化途径体现，而后一属性依赖于半市场化市场，即政府投资来完成。因此从行业属性看，完全市场化从本质不能体现行业发展的正常趋势。这也是目前我国房地产行业需要进行重新定位的原因。
重定位是后期趋势，有利于行业健康发展。通过对美国、香港房地产适度市场化过程的分析，我们发现定位改变不但没有冲击经济增长和原有的商品房市场;反而使得行业社会属性得到体现，政府调控压力有所减弱，当地居民不同层次需求都能找到对应的产品。12月中央经济会议提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。行业先前的完全市场化定位已经在逐步发生改变。
行业2011年投资机会好于2010年。当前重定位过程对商品房市场冲击有限，且有望弥补行业缺失的非市场化部分，从而减轻政府的调控压力。2010年政策出台的力度和频率已经达到历史最高水平。2011年再出台先前类似政策时，市场杀伤力要小于先前。此外，2009、2010年行业销售保持增长，上市公司后期业绩释放能力加强。与此对应的是行业估值较2010年初大幅下降，处于历史低位。后期如果政策兑现时，板块反弹概率更大。
时点恰当，标配地产。9月29日至12月17日大盘反弹期间，板块累计涨幅只有2.2%，而上证指数是9.6%。;从目前时点而言如果相关调控传言落实，行业利空兑现而呈现反弹的可能性更大。如果政策真空，行业本身也有望走出估值修复行情。从目前时点而言，标配地产正当时。同时认为在行业定位面临转变时以下类型公司可以获得持续发展(1)改善型住宅，如万科A(000002);(2)城镇化趋势受益者，如荣盛发展(002146);(3)商业服务性地产，如金融街(000402)。
（具体内容请见附件）
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