| 来源： |
大通证券研发中心 |
发布时间： |
2010年12月20日 14:03 |
作者： |
黄鹤 |
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1.房地产市场运行及房地产板块情况
1-11月，全国房屋销售面积，房屋销售额同比增加，土地购置费用显著增加。主要城市房地产价格高位波动。最近一年以来，由于调控预期强烈，房地产板块跌幅超过大盘跌幅。
2.政策面总结及展望：房价不跌，调控不止
本年度，号称史上最严厉的房地产调控政策于4月出台，虽然短期内起到了效果，但之后交易量和房价都发生了反弹，因此9月30日政府又推出了本年第二波房地产调控政策，目前来看，调控效果并不明显，我们推测政府的意图为，房价不跌，调控不止。
3.行业估值情况
我们分别从市盈率、市净率两个角度，对房地产板块在上证综指的两个阶段性底部（上证综指998点和1664点）、顶部6124点以及当前点位的估值进行对比，发现目前房地产板块的估值较低。
4.11年预测：房价略有下降
我们重申我们在四季度投资策略中的观点，房价将小幅下跌。下跌到低谷的时间根据上次调控开发商资金面的推测，将在11年11月份左右。
5.春天何时到来：二季度可能性很大
根据我们前面的预测，房价下跌到低谷的时间在2011年11月份，那么根据08年、09年房价下跌的情况，我们前推4-5个月，就是股价触底反弹的时候，即6-7月份，再考虑到由于上次调控的经验，市场对反弹可能早就有预期，所以房地产板块将会在二季度提前反弹。2011年全年，房地产板块相对大盘，将会前低后高，先“否极”，后“泰来”，房地产板块相对大盘将会走出“√”型的走势。以上的分析没有考虑房产税的情况，如果考虑到房产税，则什么时候房产税细则或试点确定，什么时候就是否极泰来的时刻。
6.商业地产行业
目前整体较好，但上市公司的盈利模式及能力需要详细评估，目前A股里面，谁能成为大连万达类的公司，还有待考察。
7.重点关注公司
上季度我们推荐的股票为首开股份和福星股份。福星股份取得了较好的收益，而首开股份表现一般。本年度因为我们认为股价将会否极泰来，在“否极”的阶段我们建议配置积极参与金融投资的新湖中宝以及北京城建。至于“泰来”的阶段，我们建议持续关注那些销售策略好、盈利能力高、土地储备多的公司，如首开股份，等到房地产行业行情真正到来，我们再推荐类似的公司。
8.投资风险
房地产政策风险冬天已经来了，春天还会远吗——2011年度房地产行业投资策略以及银行风险。
（具体内容请见附件）
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