| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2010年09月28日 15:25 |
作者： |
李项峰;黄玉梅 |
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撰写时间： |
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行业成交情况数据:
成交数据连续6周环比正增长（图表3）：从16个重点监测城市来看，上周成交面积环比增长2.39%。其中杭州、广州、重庆、长沙的周成交面积已经超过了09年周均成交面积，成交情况恢复迅速（图表1）。
本周起可售面积明显增加（图表2）：从统计的重点城市的可售面积来看，上周可售面积5295万㎡，环比增长4.35%。从趋势上看（图表3），可售面积从本周起明显增加。我们预计10月份商品房供应还将进一步增加。
呈现“金九月”（图表4）：从跟踪的16个重点城市的月度数据来看，9月份销售面积环比增长39.33%，呈现金九月的态势。
核心观点：
尽管实体成交面积连续6周环比正增长，但是股票市场房地产行业指数（399200）却是连续6周环比负增长。截止到27日，房地产指数9月涨跌幅-5.62%，跑输上证指数（-0.41%）。市场反向的反应主要是由于担心价量齐升的现象，会令中央地产调控进一步加码。
上周大事：重庆主城区首套按揭购房财政补助政策；住建部要求各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工,年末建成或基本建成的要达到60%以上；国土部住建部：企业闲置土地一年以上禁拿地。
对于政策的判断，地产可能面临的利空政策有房产税和加息。我们认为短期内更强硬的调控政策不会出台，即使出台，可能也会低于市场预期。原因是：一是从近期新房的成交情况来看，价格涨幅维持平稳。二是从本周的可售量可以看出，商品房供应进入大幅增长期，今年底到明年初，开发商将面临较大的库存压力。更强硬的调控政策不利于行业以及经济的平稳增长。
但是行业调控政策的压力仍然存在，我们认为在政策明朗之前，房地产股票可能都将维持震荡的格局。不过我们认为地产短期内下跌幅度不会太深，长期投资价值显现，等待政策的明朗。理由：（1）业绩锁定性强。从中报数据来看，行业预收账款2554亿，与去年同期相比增长了70%。10年中报的结算收入和预收账款合计约3959亿元，相当于09年营业收入的136%。根据敏感性分析，房价同比上升5%，净利润增长12%。假设房价同比5%-10%增长，当前的预收账款就锁定去年净利润的152%-169%。（2）估值处于低位，当前的根据wind统计房地产行业2010年预测的整体估值为16倍。
（具体内容请见附件）
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