| 来源： |
西南证券研究所 |
发布时间： |
2010年08月11日 14:54 |
作者： |
崔秀红;肖剑 |
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内容摘要：
1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，较1-6月下降0.9个百分点。其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，较1-6月增加0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为70.0%。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%。
投资增速初现减速。7月数据表明，地产行业投资增速虽然还未出现大幅降低，但增速已经开始减缓，环比和6月基本持平。预期2010年三季度末期，房屋新开工面积以及房地产开发投资增速将有所下降，但幅度不会过大。另外，土地购置费用增加，而土地购置面积却在减少，说明地价增速依然较高。通过历史情况对比，我们认为，地价价格弹性较低，随着开发商资金链趋紧，而地价依然稳步上升，会进一步降低地产行业的投资增速。
销售延续下降趋势。7月商品住宅销售延续了6月份的下降趋势。主要源于我国出台地产调控政策。住宅需求受到较大压抑，购房者持币观望意愿较强。从近两周的数据来看，商品房成交量虽然有所回升，但依然处于历史低位，小幅回升对地产行业销售情况影响较小。
由于政策调控影响较大，整体预期依然较为悲观。全年销售走势下行的可能性较大。预计下半年住宅销售面积仍将有所下滑。
资金来源结构性调整。1-7月资金增速延续了上半年下滑趋势。其中国内贷款增速环比快速下降，表明地产调控效果非常明显。另外，预收账款和个人按揭贷款增速较1-6月均有较大幅度下滑，并且其回落幅度大于1-6月的下降幅度，呈现出降幅逐步扩大的趋势。这和我们前期提出“有钱有地”的观点较为一致。预期2010年下半年，这一趋势将会更加明显。而现金储备较多的大型地产商将有更多的空间应对调控。
房价四季度可能回落。结合09年房价走势，从7月份后，同比增速将会越来越小。由于地产调控因素的影响，从近两周的数据来看，各大城市地产平均价格环比呈现出跌多于涨的格局，但住宅地产中位数依然在高位震荡。另外，从目前调控政策对企业经营的传导途径来看，地产行业投资增速的下降先行于商品房价格的下降。而预计三季度末，地产行业投资增速将出现全面下降，因此我们认为，房价的下调至少要等到四季度才能有望看到。
（具体内容请见附件）
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