| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2010年07月27日 17:02 |
作者： |
乐加栋;苏雪晶 |
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佛山市场情况：
佛山市场与广州市场有三个近似：第一个是购买力，特别是高端项目；第二个是购买的行为，主要是习惯近似；第三个是对于产品的认识，品牌的认知也是近似的。
异同点主要有：第一个是投机性的购买明显较少，专业性的投资客比较少，由于佛山民营经济较为发达，当地有钱人较多，在佛山房地产作为一种资产保存较多。另外民营经济的发达也造成佛山两极分化较为严重，中间阶层的人口较少。与荔湾白云接壤的南海大都是广州人来买的，佛山的市场是一个本地主体市场再加上广州的附属市场。佛山目前的经济主体是顺德与南海。桂城与禅城目前是市中心。富裕人群大部分积聚在南海，顺德，桂城以及狮山。佛山的很多区域都是经济百强镇。佛山不可能像广州那样形成一个标准市场，而是形成多中心的市场。
佛山总体上来说受政策影响程度是中等偏弱。主要是目前投机性需求比例不大。佛山今年上半年成交超过广州，去年与广州持平。今年与去年相比下滑的主要原因是推盘比较少。
信贷政策方面基本与广州同步，但略有放松。这主要是因为当地银行，农信社、深发、广发会相对宽松。二套房，可以做到认贷不认房。
佛山土地供给较大，因此开发商在当地拿地更多考虑是区域，拿地溢价率也比较低。佛山主要是主要是改善性需求占据多数。也就是原有市中区的人口开始往新城迁移。
供应量大的对于佛山市场不会形成明显的压力，原因如下：
第一个方面，相对于佛山强劲的经济能力，城市建设还是比较低下，主要是因为前期民营工业经济为主导，城市配套功能没有跟上。
第二方面，收入的哑铃结构，两级分化严重，伴随着城市功能的升级，改善性需求潜力很大。主要方向是往新城发展。
这些人的购买力也比较强，一个家庭一般购买的面积段在160-200.平米。
第三方面，广佛同城力度加大。佛山享受广州的待遇。这两个城市的差异性越来越小。目前15公里左右，在广州城内科学城到天河也要25公里。另外广佛地铁亚运之前就会开通。
在佛山，主要的开发商是中海、保利、万科，在佛山起来的碧桂园已经退到第四第五。目前佛山建安成本：2500到3000左右。佛山建安成本不可控的原因是地下岩层比较复杂，溶洞比较多。佛山目前的预售条件是多层封顶，高层建到三分之二。
（具体内容请见附件）
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