| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2010年07月30日 13:39 |
作者： |
杨国华 |
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撰写时间： |
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6月9日，我们明确提出“地产反弹吹响号角”（详情参见报告）。当时的逻辑是政策不再强化、成交量筑底、房价开始回落、估值处于低位。事实上，从6月9日至7月28日，地产指数（399200）上涨了12.3%，而同期上证综指仅上涨1.9%，相对涨幅达10.4%。
现在，我们提“反转”。。。。。。
地产反转的前提是什么？
地产股趋势性反转行情的前提是“政策底+市场底+低估值”。
迎接地产反转！
政策底显现。何为政策底？即政策不再强化，而且有放松预期。
为什么不会强化？理由1：房价开始回落，政策目的正在达成；理由2：目前地产投资增速处于高位，但政策却非常平静，三、四季度地产投资增速下滑是大概率事件，政策此时不加码，未来再加码的可能性更小。
为什么有放松预期？目前有一些政策是不合理且暂时的，未来进行修正和退出的可能性很大。如：只要有房贷记录，即使目前买唯一自住房，仍算第二套房，这对大量合理改善需求是很不公平的，这种政策有修正的需要；再如：三套房贷、外地人购房、限购套数等政策在“国十条”中就定性为“暂时”，因此，这些政策慢慢退出是必然。
市场底显露。何为市场底？即成交放量、房价触底。我们必须强调这个市场底必定是以局部区域先出现底部为信号。6月9日我们判断“反弹”的一个重要原因是北京、上海、深圳的12个典型楼盘在降价10%-20%的时候，楼盘销售率就出现大幅提升。而今日，这种单个楼盘降价热销已演变为某一板块在降至某一价格后持续数月热销的局面。如：北京的大兴片区、房山长阳片区（详见7月27日报告《关注积极信号：区域房价底部或许正在形成》）。
成交量的提升已表明这些片区的价格底部已经形成，而这种局部的底部足以成为地产股反转的“市场底”。
估值在低位，但业绩确定性处于高位。地产行业静态PE和相对沪深300的PE比值均处于相对低的区域，而地产公司年底预收款占转年收入的比例却处于近年高位，业绩确定性高于往年。
投资建议：
地产反转已来临，建议重点关注下半年会有良好销售表现的地产股：1、全国龙头股，如保利、万科、华侨城等；2、区域地产股：如华业地产、冠城大通、中南建设。（后续将有深度分析，敬请关注。）
（具体内容请见附件）
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