| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2010年08月04日 13:55 |
作者： |
杨国华;胡栋亮 |
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与3月地产反弹不同，从“循环理论”看地产反转
3月的反弹注定只能是一次反弹，走不出大趋势！因为其上涨是在一个“逆循环”里进行的，所谓逆循环是指：调控，反而量升，并伴随价格的暴涨，与调控目的完全相反，调控加码。
这次的上涨是在一个“正循环”里进行的，反转成为可能！所谓正循环：
调控，明显的缩量，转向价跌，调控效果显现，调控平稳，量起价稳。比08年楼市调整更快，地产股底部来临必然更早！
这次价格的下降更快！07年9月，在“二套房贷”调控政策出台后，70个大中城市二手房与新建商品住房价格于08年5月和8月先后环比出现下降，历时8个月和10个月。2010年4月史上最严厉的调控政策“新国四条”、“国十条”出台，5月70个大中城市二手房价即出现下降，新建住房价格止涨，这一过程仅历时1个月。
这次成交量出现“低量”的速度更快！以北京为例，07年9月调控开始，在经过11个月的时间后，北京成交量出现“低量”。这次：2010年4月调控开始，经过2个月的时间，北京成交量就出现了08年的“低量”。
反转的逻辑——政策底+市场底+低估值z 目前处于政策底。政策不再强化，且有修正和部分退出的预期。如误伤到正常改善需求的二套房政策需要做部分修正，一些被定性为“暂时”性的政策需要逐步退出。
市场底显现。目前成交量处于筑底阶段，在下列有利条件刺激下，我们判断成交量将从底部回升：1、供应提高有利于成交的上升。从全国及城市新开工情况看，09年4季度新开工面积远超前面3个季度，考虑到从新开工到可售约6-12月的建设周期，预计下半年可售房源较上半年将有明显上升。而数据显示，成交量与可售量呈明显的正相关； 2、数据显示，无论是全国，还是北京和深圳，在成交量处于底部时，房价的下降均伴随着成交量的上升，而目前房价已开始下将；3、草根调研的数据显示：价格下降后楼盘的销量明显提升，而且部分楼盘甚至片区出现持续热销的情况，区域价格底部或已探明，这将进一步有利于成交持续回升。
历史数据显示，成交量与地产指数（399200）高度相关，且领先于指数，而房价指数明显滞后地产指数走势。08年9月地产股反转恰是成交量从底部复苏的阶段。
地产股PE\PB估值处于低位，但业绩确定性处于高位。
（具体内容请见附件）
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