| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2010年05月19日 16:28 |
作者： |
郭海燕 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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主要依据：
历史数据显示，我国商业物业长期以来保持升值趋势，能够在CPI下降时稳中有升，在CPI上升时加速提升，是非常好的保值、升值型投资标的。
国际对比显示，本币升值会引发的热钱涌入和本土资金投资商业地产的热情，作为稀缺资源的优质物业地产是本币升值的最大受益者之一。在上世纪80年代中后期的日元大幅升值周期中，日本商业物业大幅升值，东京地区商业物业地价最高年涨幅达到60％。
资产隐藏价值值得挖掘。在上一轮CPI和本币汇率上升过程中，商业物业重估定价是零售板块的主要研究和投资方向之一，商业物业持有型公司显著跑赢板块。
拥有商业物业对零售商业绩和基本面也有实质性的拉动，体现在：1）具备优质商业物业资产的公司往往在其所在城市消费者评价的排名中也非常领先——占据优势商圈本身就是零售商的核心竞争力之一；2）租金与CPI有着明显的正向联动关系，拥有较多自有商业物业的公司能够较好规避这一成本压力，物业多的公司在通胀阶段经营利润率还会有所提升；3）很多百货公司在各个门店划出部分面积出租给餐饮、电影院等经营者，以丰富商圈内的服务组合，通胀和人民币升值会带动物业价格和租金的提高，体现为零售商其它业务利润率的提高。
估值和投资建议：
关注商业物业存量丰富、具备网络综合优势的百货类公司，或商品城、购物中心的运营者。
A股的大商股份、百联股份、小商品城、欧亚集团物业资产存量遥遥领先，值得作为这一主题的配置重点。重庆百货、王府井、银座股份、友谊股份、鄂武商、新世界等拥有超过20万平米的物业，也值得关注。
1）大商股份持有150万平米的自有商业物业，目前市值仅对应了5835元/平米的自有物业定价（低于全国行业物业平均价格，而其门店均在各城市的核心商圈），公司是我国第一大百货零售商、零售网络的综合价值也更为突出。管理层持股比例相对提升，潜在MBO一触即发，未来发展前途不可限量。
2）上海本地股经过前期调整后也进入了可逐步建仓的阶段。其中，百联股份是上海第一大百货零售商，拥有81万平米的自有商业物业，目前市值仅对应了约16200元/平米的自有物业定价。
3）小商品城2010年底有效出租面积将超90万平米，不断增加的面积以及巨大租金价差为其提供了长期的增长动力。
4）欧亚集团部分大型门店位于市郊的非核心商圈或为新开店，因此市场给予的估价会较低，但具备提升潜力。
港股公司普遍物业持有较少，银泰百货、金鹰商贸持有面积领先，均值得关注。其中，银泰百货2010年将实现新门店的业绩反转、净利润增长有望达到45%的领先水平。2010年市盈率只有21x，是港股百货板块的首选。
（具体内容请见附件）
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