| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2009年06月16日 14:02 |
作者： |
苏雪晶 |
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撰写时间： |
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报告要点
需求旺盛的原因
对于异乎寻常的需求，我们直观感受始自今年年初的多次草根调研。降息的累计效应和拖家带口看房团的“刚需”展现，让我们当时不得不重新审视被市场称为“回暖”的火爆销售。我们认为有短期刺激因素，如利率调整、城市拆迁的加快等，同时又存在着长期刺激因素的影响，如家庭规模变化、婚育峰值以及消费习惯的改变等等。多个城市月销售量创历史新高，让我们不能简单判断为楼市反弹。短期刺激因素并未出现方向性变化，长期刺激因素将一直存在，并将在未来对地产行业影响越来越深化。2009年全年成交虽会在夏季出现波动，但反转态势已成定局。
地产行业值得投资的原因
我们一直认为，本轮中国的房地产调整情况和74年日本非常接近，土地价格最低点已过，未来土地市场持续火爆是可以预期的大概率事件。实际上进入到4月以来有很多城市土地交易的温度明显上升，出让价格相对于去年没有过多的折让，只是增长幅度发生变化。虽然近年来地产毛利下降是不争的事实，但随着房价回升和部分土地新增土地储备，地产企业毛利有望维持一定位置波动，如74年后的日本。下半年行业依赖的金融工具不断丰富，如REITS、并购贷款等其他多种融资渠道增加，必然带来行业整合。选择行业退出可能更多是因为能力的限制，并不是我们一开始认为的利润主导，行业并购可能在不经意中向我们走来。
看好珠三角与重庆地区
自去年年底以来除去节日因素外去库存化一直在加速。深圳一手房去库存由年初的100周左右下降到目前的25周左右，而广州住宅去库存话则由年初的40周左右下降到目前的10周左右的水平。我们在去年年度策略就指出，珠三角市场会领先于全国市场率先企稳。目前从成交量和价格来看都印证了我们的判断，我们预计接下来珠三角的住宅价格也将明显领先于全国其他城市。通过我们的比较发现目前的重庆地区与十年前的深圳有几分相似，我们认为在川渝区域可能会诞生一线地产公司，值得市场足够关注！因为该区域企业多家已经走向全国，其品牌、服务、管理已达到一流水平，进入资本市场后有望加速发展。（详细内容请参阅附件）
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