| 来源： |
方正证券研究所 |
发布时间： |
2009年06月05日 14:45 |
作者： |
周伟 |
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投资要点
2008年，房地产行业面临巨大调整，但抑制房地产行业投资过热、控制行业开发信贷风险的政策一直没有松动。2009年5月25日，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，是受惠最大的行业之一，向下调整的幅度也是有史以来的首次。
2008年至今，我国为应对金融危机，防止经济下滑过快，出台了一系列经济刺激政策和相关行业振兴规划。尽管房地产行业没有列入“十大”振兴行业，但利于行业发展的政策也是层出不穷，这主要是基于房地产行业的特殊性考虑，其在短期内的经济支柱地位难以改变。此次房地产项目最低资金本比例的下调，可视为行业利好政策的延续，大大降低了房地产项目的融资门槛。
毋庸置疑，在房地产项目最低资本金比例下调后，财务杠杠作用再次被放大，对于资金紧张并有优质开发项目的房企来说，有望获得银行的信贷支持，从而加快项目的投资开发。
对于降低房地产项目最低资本金比例的政策，国家采取的是区别对待原则，从下调比例上来看，重点是鼓励保障性住房和普通商品住房投资建设。增加保障性住房和普通住房供应，一直是政府在努力的目标，有利于满足更多的中低收入群体的住房需求和抑制房价过度上涨。
我们认为此政策是一把双刃剑，出台此政策的首要目的是降低项目投资的资金门槛，意图在于拉动房地产行业的投资，从而带动相关行业投资；其次在于增加房地产市场未来的供应量，以避免阶段性供不应求导致房价大涨。而这两个方面的作用，正好可以解决房地产行业目前面临的两大问题，一是投资仍显不足，行业对经济的拉动作用有待进一步加强，二是销售回暖导致产生未来供应紧缺的预期，引起房价过度反弹。(具体内容请见附件)
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