| 来源： |
经济参考报 |
发布时间： |
2009年03月12日 09:40 |
作者： |
李佳鹏;彭勇 |
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截至3月10日，沪深两市20多家房地产上市公司公布的2008年年报显示，大部分企业利润缩减，库存不断增加，现金流紧张。
房企净利润同比大幅缩水
虽然宏观经济背景不好，但仍然有一些企业逆势增长。1月23日，华发股份发布了地产行业的首份年报，显示2008年该公司实现营业收入34.79亿元，同比增长60.66%；净利润6.51亿元，同比增长81.61%。新湖中宝的年报显示，2008年，公司实现营业收入35.05亿元、净利润8.41亿元，分别较去年同期增长16.58%和102.07%。
然而更多的房企则是净利润同比出现大幅下降。其中，万科A业绩显示其2008年的净利润同比下跌16.74%；泛海建设同比下降68.02%；广宇发展净利润为负3906.14万元，同比下降178.55%。
长城证券行业分析师黄清林说，房地产行业2008年业绩增速大幅度下滑是肯定的，因为房地产结算会有一个半年到一年的延后，2008年的业绩还是看2007年的业绩，一些企业年报不错的重要原因是2007年的业绩不错。
亚豪机构副总经理王英男分析说，受万科引领的“降价风潮”影响，各地区均出现了项目销售价格回落，特别是前期价格过快上涨的城市，经历这一轮调整周期时价格遭受重挫，以深圳为例，曾一度领涨全国又连续数月跌幅居全国首位，销售价格的大幅回落必将严重影响上市公司的利润水平。
高库存：地产行业上方的“堰塞湖”
2008年，由于地产行业进入调整期，因此各家房企的销售成绩都不是很理想。万科A2008年累计销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2%和8.6%。与年初制定的销售目标相比，仅实现了68%。金地集团2008年实现销售面积109.94万平方米，较上年仅增长1.65%，销售金额114.03亿元，仅实现年初销售目标的63%。
记者了解到，由于销售不畅，各家房企累积的库存已经成为悬在地产行业上方的“堰塞湖”。戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。
而根据国家统计局的数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1至11月提高6.5%。
业内专家指出，房地产存货包括已开发完工产品、在建工程和拟开发土地储备三类。截至去年末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，这主要是已开发完工产品。除此之外，在建工程和土地储备的体量更为庞大。
负债率高企导致现金流吃紧
房地产行业是资金密集型产业，但翻阅房企2008年的年报，仍然会为这些企业的高负债率所惊讶。从目前已发布的20余家房地产上市公司2008年年报来看，其中12家房企资产负债水平高于50%，包括保利地产、苏州高新、ST万杰等三家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。
以龙头万科A为例，2008年万科A的资产负债率为67.44%，扣除预收款项后的资产负债率为47.36%，持有货币资金199.8亿元，较年初时增加17.2%；净负债率33.1%，各类短期借款和一年内到期的长期借款178.7亿元。尽管财务上还算稳健，但负债率导致的资金紧张也可以预见。万科A就此明确表示，公司2009年在市场条件允许情况下，可能进行一次股权融资。
地产评论人士贾卧龙说，这是由于销售量的大幅萎缩，开发商的现金流无法保证顺畅，银行银根的紧缩又限制了开发商融资的渠道，负债率迅速上涨。资产负债率是衡量上市公司负债水平的重要指标，资产负债率超过50%说明自有资金不足以偿还负债。
此外，由于2007年楼市“高烧”，很多房企吃下了高价土地，导致成本高企，而2008年又遭遇房价下跌，很多项目出现了亏本的危险，这也使一些房企的现金流萎缩，日子难熬。据悉，万科、保利、招商、金地四家上市公司2008年报将集体计提存货减值准备，总金额将达13.6亿元，2008年房地产市场低迷、房企受影响可见一斑。
黄清林表示，虽然2009年地产行业的日子不太好过，但也不必过分悲观。假设2003—2005年房地产收入比是合理的话，2007年房价整体偏离幅度也就在30%左右。在这样的前提条件下，政府通过降息、减税已经减掉20%的负担后，实际上房价偏离合理水平也就10%左右。这样的情况下，房价下降的空间已经不是很大。
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