| 来源： |
国联证券研发中心 |
发布时间： |
2010年10月15日 13:56 |
作者： |
刘杰 |
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美国银行类股今天集体大幅下挫，最近在媒体流传甚广的Foreclosure危机终于开始影响市场了。简单来说，foreclosure就是贷款买房者无力支付利息后，银行作为放贷方把房屋收回然后在市场公开挂牌销售，俗称“法拍屋”。听上去理所当然，没什么问题。
问题出在美国“高度发达”的衍生品市场和利益驱使下“道德准绳”的下降。听起来是不是很耳熟？次级债的泛滥也源于这两个基本“动力”。
现在让我们来简单分析一下美国房地产市场本次foreclosure问题的所在: ? 美国居民买房一般通过自己的mortgage broker（房贷中介）安排贷款? Mortgage broker会和银行达成协议，由银行提供贷款? 贷款发放以后，一个关键的环节产生了：贷款所有权的法律凭证。虽然购房者拥有房屋的所有权，但由于美国居民在购房时大部分资金是贷款，所以，放贷者（也就是对房贷具有所有权的银行）才是房屋最终的所有者? 银行在贷款放出去以后会立刻想办法把它们打包出售（证券市场化），从而可以发放更多的贷款? MBS就是这样“应运而生”的? MBS把众多的房贷组合在一起，出售给投资者在这样的流程中，一个房贷会由房贷中介，转到银行，银行再把它放到一个MBS里去，MB会在市场上流通，转手N多次，到了最后拥有它的投资者手中。房贷每易一次手，其所有权就发生了转变，我们前面提到的关键的“贷款所有权的法律凭证”也应该相应的转移。
问题就出在这了，当一个房贷在不断流通的过程中，以银行和房贷中介为主的过渡“所有者”的目的是尽快把它转手，它们并不在乎所有权，因此，往往的结果是，贷款所有权的转让速度赶不上贷款本身的流通速度。当一个贷款（大部分是以MBS形式存在）转到了某个投资者（包括银行）手中的时候，其具有法律效应的所有权文件往往还停留在此前的投资者或银行的手中。
更糟糕的事情是，在本次的金融危机中，很多银行和房贷中介公司都倒闭了，而那些具有法律效用的房贷所有权文件也就随之被“尘封”了起来。
问题终于产生了：当一个银行（不幸的成为某一房贷的最终所有者）因为没有收到贷款利息的时候，便试图把房屋收回来拍卖，当法院要其出具房贷所有权文件的时候，该银行发现自己并没有，打电话给前一个卖方，也没有，或者已经倒闭了。于是，银行便开始雇佣律师事务所，重新“生产”法律文件。当法院发现大批“新生成”的贷款所有权凭证的时候，终于发布法令：禁止一切foreclosure的申请！
那么问题到底有多大呢？估计谁也不知道。我在这里提三点，仅供参考。
首先，美国4家大银行已经为foreclosure拨备了数十亿美元的坏账贮备，当然他们目前有足够的盈利能力（四大银行的季度坏账拨备前利润额高达400亿美金）来抵御该坏账-如果坏帐规模像他们自己估算的那样? 其次，美国非机构（Fannie and Freddie）RMBS有2万亿美金? 第三，谁是MBS的最大所有者？美联储！
（具体内容请见附件）
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