| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年09月27日 11:18 |
作者： |
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深圳经历二十多年高速建设，土地已成发展瓶颈。于是，在继土地资本化探索之后，深圳又开始了新的土地变革。探索的重任再次落在深圳的肩头，尽管新的用地改革颇有争议，但无疑先行一步的深圳给了后来者更多的启示。
经历了上世纪八九十年代高速发展之后的深圳，驶入了新的发展阶段，也面临一些新难题——建设供地不足。2004年至今，深圳一直在通过盘活存量土地解决城市发展土地利用率不足的问题。无论是2004年全深圳的集体土地全部转为国有，成为中国唯一一个没有农村的城市，还是2009年12月深圳通过中国第一个城市更新条例，开始了“第二次土地革命”，还是通过扩关提高关外的土地使用效率……深圳一直在土地利用模式上不断创新。
2004年：消灭耕地2004年，深圳悄然开始了一项在中国独一无二的农地国有化改革。这项改革与深圳的宝安、龙岗两区的城市化密切相关。但一直到了2005年，深圳市政府才公布了城市化过程中的宝安、龙岗两区的土地处理政策。
这究竟是一项怎样的政策，牵扯到众多敏感的神经，让一向高效的深圳都要经历一年多的思考？一切还要从土地说起。
对于深圳这个快速发展的城市来说，土地的稀缺已经成为困扰其长远发展的关键所在。当时有数据显示，在深圳2020平方公里的土地中，可建设用地为767平方公里，在短短20年中，深圳已经开发利用的土地达到500多平方公里，在特区内几乎已无地可用，剩下的土地只能开发10年。当城市经济快速发展与土地资源的短缺成为困扰深圳最大矛盾的时候，如何拓展城市发展空间就成为摆在政府面前的重大课题。
2005年4月22日，深圳市委市政府召开宝安、龙岗两区城市化转地工作动员大会。此后，宝安、龙岗两区城市化转地工作，按照“一次性征地，一次性付款，一年内完成”的总原则全面推开。而随着转地工作的全面完成，深圳特区外原农村集体土地全部转为国有，成为全国第一个没有农村没有农民的城市。
而当时的官方数据显示，当时深圳集体所有的土地集中于宝安、龙岗两区，一共有956平方公里。按照计划，在2005年底两区27万农民全部转为城市居民后，其集体所有的土地将随之转为国有。
对于这一场轰轰烈烈的土地革命，专家学者有不同的看法。
时任综合开发研究院研究员、深圳城市化研究会副会长的李津逵就认为，深圳此轮城市化转地的做法是“国家城市化”模式，是不承认农村与农民所处的社会发展阶段的一种做法。所谓的“国家城市化”，就是在我国城市化的进程中，由政府来独揽城市化进程中的全部资源配置，以牺牲农民利益为代价，结果造成了全社会资源的极大浪费。
但也有业内人士认为，深圳这次的城市化转地，虽然有些不那么人性，但从历史的眼光看还是有其进步意义的。
2009年：城市更新对于家住龙岗区龙城街道爱联岗贝村的村民来说，2010年7月30日是个重要的日子。这一天，该村属于城市更新项目的土地顺利出让。而这也正是在《深圳市城市更新办法》颁布实施后，深圳按照该办法完成土地使用权出让手续的第一宗城市更新项目。
来自深圳市规划和国土委员会的消息，在当年8月期间，深圳已经有26个城市项目开工，其中龙岗的项目就占到了10个。
《深圳市城市更新办法》在2009年10月中旬推出，12月1日正式实施。这一办法的最大亮点就是旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等用地不再交由发展商开发，权利人可以突破更新改造土地必须经过招拍挂出让的政策限制，自行改造并协议出让工业用地转作商业、住宅用地。
通俗来说，这一办法排除了地产商作为“开发商”的唯一地位，土地权利人或新成立的公司都可以自己充当开发商。同时，这一办法突破了土地出让只有招拍挂制度，有望改变价高者得地现状。
实际上，这一新的用地模式是在传统用地模式下的无奈的选择。根据深圳对市内土地资源承载力的调查显示，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，深圳市仅有142平方公里的新增建设用地的扩张潜力，而深圳全市需要进行城市更新的总土地面积约为240平方公里，这也意味着通过城市更新改造的土地资源面积比新增的建设用地面积还要大。
根据《办法》，所谓的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新，以及拆除重建类更新。
2010年4月，《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》获市政府批准，共有88个城市更新单元被列入计划之中。另有福田区南园街道、罗湖区笋岗街道、南山区西丽街道等六个重点片区被列为城市更新的重点研究片区，将由政府主导开展更新规划的编制工作。
尽管在公布的88个城市更新项目中，纯住宅项目只有8个，但城市更新概念一时间让原本又脏又破的老住宅区焕发了新的生命力。以下步庙北区为例，在《办法》出台前后的6个月里，房价就从每平方米的1万~1.2万元飙升到了3.3万元。
对于地产商来说，参与城市更新是获取土地的有效途径。同时，根据《2010年城市更新单元规划制定计划申报指引》规定，老住宅区的改造需要三分之二以上的业主同意，不少开发商和投机者从这一条款中嗅到了机会，纷纷以各种名义进驻老住宅区。一时间，深圳一些老住宅小区如滨河新村、莲花二村、华新村、圆岭新村、香蜜新村等数十个老旧小区就迎来了多家开发商。
2010年8月底，深圳城市更新已经取得了阶段性成果，深圳市规划国土委有关负责人透露，第一批的20个项目涉及总用地面积2145亩，其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米；预计固定资产投资额220亿元。而这20个项目中，有15个扎堆龙岗和宝安，关内仅有5个。
向存量要增量，这就是深圳房地产面临的“更新”课题。《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》清楚地写明：2010年后，在《深圳市城市更新办法》切实得以落实的基础上，逐步以城市更新为主要方式增加普通商品住房和保障性住房用地供应，调整住房用地供应结构和供应方式，促进居民消费结构升级。
2010年：特区“扩容”1985年前后，一条全长90.2公里的边防管理线，将深圳一分为二。关内即是由罗湖、福田、南山、盐田四个区组成的特区，总面积395平方公里，关外则有宝安、龙岗、2007年成立的光明新区及2009年成立的坪山新区组成，面积1557平方公里，接近特区的四倍。
尽管只有一关之隔，但关内关外的差距却显而易见，难怪有人笑谈：“深圳的关内像欧洲，关外像非洲。”2003年，深圳市委党校曾用定量、定性的研究方法对关内外的发展差距做出比较，得到的结果是：“在城市基础建设方面，关内是关外的4倍；公共服务体系上，关内是关外的两倍。”这样的状况，到目前为止，并没有发生大的变化。
这一切在2010年7月1日之后有望得到改变。
根据国务院的批复，从这一天开始，深圳经济特区的范围将扩大到深圳全市。这意味着深圳经济特区将从原有的396平方公里扩大至1953平方公里。对于一直缺地开发的深圳来说，扩关无疑解决了燃眉之急。
在深圳市房地产研究中心副主任王锋看来，长期以来，深圳关内外的长期二元化管理机制，是导致关外大量土地低效率利用的原因之一。毕竟，制度的分裂不便于保护土地资源,也不利于增加住房供应。扩关之后，可以实现土地的高效率应用。对于这一点，深圳市委书记王荣也曾经指出，特区需要再造一条新路，而这条新路上最重要的砝码有两个，一是撤关释放出关外的大量土地，同时，特区今后的产业升级也意味着附加值低的劳动密集型产业要为附加值高的产业让路。
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